ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной работы объясняется тем, что в связи с развитием в последние годы новых форм кредитования и ростом объемов кредитования населения все чаще недвижимое имущество становится объектом залога при оформлении кредитов. При этом без осуществления оценки стоимости недвижимости с помощью имеющегося у оценщиков инструментария невозможно точно определить рыночную стоимость различных объектов недвижимости.
Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки.
При выборе активов для целей залога, наиболее привлекательным активом являются объекты недвижимости. Данный момент объясняется в первую очередь надежностью объекта залога, как в физическом аспекте – невозможность его перемещения, так и в юридическом – обязательностью государственной регистрации (наличие обременения залогом не позволяет осуществить реализацию объекта без информированности залогодержателя).
История залога как способа обеспечения кредитных обязательств насчитывает не один век, но в то же время роль залога в кредитной сделке, при кажущейся очевидности вопроса, не так однозначна. С одной стороны, важность залога открыто никем не оспаривается, с другой стороны, применение залогового механизма рассматривается как фактор, тормозящий развитие кредитного бизнеса. Нервные клетки, затраченные в спорах между сбытовыми и залоговыми подразделениями банка, исчисляются, наверное, тысячами. Да, залоговый механизм является следствием несовершенства экономических отношений, однако даже развитый Запад им не пренебрегает, более того, требования западных банков в отношении залога порой существенно более жесткие.
Построение сбалансированной, гибкой залоговой политики — одна из приоритетных задач банковского сектора.
В процессе кредитования банк сталкивается как минимум с тремя важными вопросами:
как расставлять приоритеты при выборе имущества клиента для целей залога;
как оценить значимость обременения этого имущества залогом с позиции хеджирования рисков и соответственно влияние данного обеспечения на уровень создаваемых резервов;
каков должен быть механизм работы с залогом применительно к кредитной продуктовой линейке, чтобы избежать излишних издержек при сохранении требуемого уровня риска.
Анализ литературы свидетельствует об отсутствии в Российской Федерации сколько-нибудь значимых публикаций в области методических рекомендаций по оценке для целей залога. Международные и европейские стандарты содержат подобные рекомендации, но их практическая значимость для работы на российском рынке весьма сомнительна.
Основной целью данной работы является исследование особенностей оценки залоговой стоимости недвижимого имущества при получении кредита на примере определения величины залоговой стоимости квартиры.
Для осуществления данной цели необходимо выполнить следующие задачи:
изучить теоретические основы оценки залоговой стоимости имущества при получении кредита;
провести анализ объекта недвижимости и его окружения;
определить залоговую стоимость объекта недвижимости на примере квартиры.
Предмет исследования – оценка рыночной стоимости жилой недвижимости. Объект исследования – жилая квартира в г. Москве.
При осуществлении исследования использованы такие методы как аналитический метод, сравнительный анализ, метод финансовой математики.
Практическая значимость данной работы заключается в обосновании рыночной стоимости объект жилой недвижимости с использованием методов оценки недвижимости.
Теоретическая и информационная база исследования включает труды российских, зарубежных авторов, периодические издания, книги, материалы интернет-сайтов. При написании работы использованы книги М.А.Федотовой, И.Л. Артеменкова, Г.В. Попова, И.Т. Балабанова, В.А. Горемыкина, И.В. Гранова, С.В. Грибоевского и других авторов. Нормативной базой служит действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность, стандарты оценки.
В первой главе работы отражены теоретические основы оценки залоговой стоимости имущества при получении кредита.
Во второй главе проведен анализ объекта недвижимости и его окружения.
В третьей главе проведено обоснование залоговой стоимости жилой недвижимости в г. Москве.
В заключении отражены основные выводы по работе.

Таблица 2.2
Общие сведения об объекте оценки

На рис. 2.1 приведен план квартиры – объекта оценки.



Рис. 2.1. План оцениваемой квартиры
В табл. 2.3 приведена экспликация помещений, изображенных на рис.2.1.
Таблица 2.3
Экспликация помещений оцениваемой квартиры



В табл. 2.4 приведены техническое описание конструктивных элементов здания, в котором располагается объект оценки.
Таблица 2.4
Техническое описание конструктивных элементов

В табл. 2.5 приведена характеристика внутренней отделки объекта оценки.
Таблица 2.5
Внутренняя отделка помещений

Объект оценки имеет балкон площадью 3м2, окна выходят на южную и восточную сторону, санузел раздельный.
Наличие элементов благоустройства:
ванная (душ) – есть;
водопровод – есть;
газ – есть;
горячее водоснабжение – есть;
канализация –есть;
центральное отопление – есть;
лифт – есть;
электроосвещение – есть;
мусоропровод – есть;
напольные электроплиты – нет;
радиотрансляция – нет;
телевидение – есть;
телефон – есть.

2.2. Анализ правоустанавливающих документов на объект
При анализе правоустанавливающих документов с собственника объекта оценки должны быть затребованы следующие документы:
договор передачи квартиры в собственность (Договор приватизации);
свидетельство о государственной регистрации;
справку о регистрации граждан по адресу квартиры (форма 9);
справку– характеристику квартиры (форма 7);
технический паспорт на квартиру.
Также собственник недвижимости должен предоставить архивную справку о регистрации граждан по адресу квартиры (архивная форма 9), поскольку из данной справки следует, кто пользовался данной квартирой ранее, кто выбыл и в какой адрес из данной квартиры, возможно кто-либо был снят с регистрационного учета в связи с тем, что был осужден.
Рассмотрение данных документов в комплексе позволяет установить, кто сохранил право бессрочного пользования квартирой (это могут быть граждане - члены семьи Продавца, отказавшиеся от приватизации квартиры в пользу Продавца в соответствии со ст. 19 Федерального Закона «О введение в действие Жилищного кодекса РФ»).
Юридический анализ документов позволяет решить вопрос о возможности признания договора приватизации недействительным (например, в случае, когда перед осуществлением приватизации из квартиры был выписан несовершеннолетний приватизация может быть признана недействительной). При анализе юрист проверяет соблюдение порядка регистрации данного договора в соответствии с правилами, установленными на то время.
Проведенный анализ правоустанавливающих документов выявил следующее.
Свидетельство о государственной регистрации права выдано Управлением Федеральной регистрационной службой по г.Москве от 10 марта 2007 г., кадастровый номер – 77-77-10/03/2007-270.
Вид права на квартиру – общая долевая собственность: ?.
Собственниками объекта оценки является Иванов Петр Сергеевич, 1962 г. рождения и Иванова Анна Владимировна, 1965 г. рождения. Доля каждого собственника составляет 50%.
Кроме того, в данной квартире прописан Иванов Александр Петрович, 1995 г. рождения, не имеющий доли в собственности квартиры.
Квартира была приватизирована 10 марта 2007 года.
Анализ правоустанавливающих документов не выявил наличия обременений на данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП на дату оценки, т.е. на 30 марта 2009 г.)
Таким образом, в результате осуществления юридического анализа правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости была осуществлена проверка юридической чистоты объекта недвижимости.
Кроме того, осуществлена оценка соответствия технического паспорта БТИ и фактического состояния объекта оценки, который также не выявил расхождений.
Наличие несогласованной перепланировки квартиры также не выявлено.
Таким образом, анализ правоустанавливающих документов на объект оценки показал, что данный объект недвижимости возможно использовать в качестве объекта залога без каких-либо ограничений.

2.3. Анализ возможностей наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
С целью определения наиболее экономически эффективного варианта использования объекта оценки рассмотрим три возможных варианта:
сдача в наем всей квартиры;
сдача в наем комнат по отдельности;
сдача в аренду под магазин.
Первый вариант предусматривает сдачу всей квартиры в наем. Возможными квартирантами будут семья из 3-4 человек. При этом стоимость платы за проживание составит 22000 рублей в месяц. Данный размер платы выбран на основе установившейся стоимости аренды жилья в Юго-Восточном округе г.Москвы (с учетом района города и планировки квартиры) (табл. 2.6).
Таблица 2.6
Стоимость аренды трехкомнатной квартиры в различных районах г.Челябинска

Из табл. 2.4 видно, что средний уровень арендной платы трехкомнатной квартиры в Юго-Восточном округе составляет 21550 руб. С учетом особенности района и планировки объекта оценки примем размер арендной платы 22000 руб.
В табл. 2.7 проведен расчет показателя чистого дисконтированного дохода при осуществлении данного варианта использования объекта недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной работе проведено исследование особенностей оценки залоговой стоимости недвижимого имущества при получении кредита на примере определения величины залоговой стоимости квартиры.
В ходе решения поставленных задач сделаны следующие выводы.
1) изучены теоретические основы оценочной деятельности.
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов:
определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку;
план оценки;
сбор и анализ информации;
применение подходов, соответствующих оценке;
согласование;
отчет о результате оценки стоимости объекта.
2) Проведен анализ методологии оценки недвижимого имущества.
При проведении оценки недвижимости наиболее часто используют три подхода: затратный, доходный и сравнительный.
Затратный подход предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.
Доходный подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.
Сравнительный (рыночный) подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.
Оценка жилой недвижимости (квартир, коттеджей, индивидуальных домов) подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.; собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.
Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам владельца как сложной экономической системы.
Для оценки эффективности использования объекта недвижимости используется ряд показателей.
3) Проведено обоснование рыночной стоимости жилой недвижимости в г.Москва.
Объект оценки расположен в Юго-Западном округе г.Москвы по адресу проспект Вернадского, 9/10, кв. 130. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 1 этаже.
При оценке объекта недвижимости оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости.
Расчет стоимости объекта доходным подходом показал следующий результат, стоимость объекта по состоянию на 30.03.2009 год составляет 602794 руб.
Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом по состоянию на 30 марта 2009 год с учетом округлений составит 707434,5 рублей.
Рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 15296000 руб.
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов.
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим оценщиком затратному подходу был присвоен удельный вес равный 10%.
Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Оценщиком доходному подходу присваивается удельный вес равный 10%.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиком сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 80%.
Таким образом, залоговая стоимость объекта оценки жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, ЮЗО, проспект Вернадского, 9/10, кв. 130 по состоянию на 30.03.2009 г. с учётом округления составила 12367823 рубля.
Исходя из вышеизложенного все поставленные в исследовании задачи выполнены и цель исследования достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2006. – 880 с.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июня 1998 г., № 102-ФЗ.
Залог «РФ «О залоге» №2872-1 от 29 мая 1992 г. (ред. От 19.07.2007).
Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве: Постановление Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2005. – 488 с.
Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. – Ч. 1. – 3.-е изд. – М.: АО РОО, 2006. – 67 с.
Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. – Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006. – 400 с.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 216 с.
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –СПб.: Питер, 2008. – 208 с.
Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 305 с.
Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 2005. – 460 с.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004. – 836 с.
Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. – М.: МЭГУ, 2004. – 196 с.
Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2007. – 208 с.
Грибоевский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 325 с.
Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Книга-сервис, 2005. – 176 с.
Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. – М.: Приор, 2005. - 194 с.
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 2005. – 146 с.
Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2006. – 48 с.
Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Д.К. Эккерта. – М.: Старт Интер, 2005. – Т. 1. – 384 с.
Оценка бизнеса: Учебник. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и кредит, 2006. – 680 с.
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 580 с.
Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Э.А. Козловская, Д.С. Демиденко, О.В. Балашов и др. – СПб.: Изд-во СПб ун-та, 2007. – 24 с.
Оценка земли / Под. Ред. В.П. Антонова – Владимир: Посад, 2007. – 310 с.
Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
Оценка объектов недвижимости. / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 2006. – 472 с.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2007. – 384 с.
Оценка стоимости земельных участков / Под. ред. В.П. Антонова. – М.: Издательский дом «Русская оценка», 2006. – 256 с.
Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2006. – 294 с.
Сборник ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Росгражданстрой. – М.: Прейскурант-издат, 2007. – 72 с.
Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2005. – 230 с.
Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельность. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 240 с.
Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2005. – 155 с.
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: МИПК при СПбГТУ, 2004. – 103 с.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2008. – 422 с.
Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГТУЭФ, 2007. – 184 с.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2008. – 373 с.
Федотова М. А., Рослов В. Ю., Щербакова О. Н., Мышанов А. И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело Лтд., 2005. – 460 с.
Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. – СПб.: Питер, 2004. – 464 с.
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Филинъ, 2005. – 214 с.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –Ростов н/Д: Феникс, 2004. – 320 с.
Экономика недвижимости: Учебн. / Под ред. А.Б. Крутика, Ю.М. Горенбургова. – СПб.: Лань, 2005. - 450 с.
www.dpo.ru
www.nprko.ru