Введение

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.
Исходя из правового понятия ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.
Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.
Целью курсовой работы является рассмотрение ипотечного кредитования, с выработкой конкретных рекомендаций по эффективному развитию системы ипотечного кредитования.
Для реализации поставленной цели необходимо решить ряд задач:
рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, раскрыть сущность и показать историческое развитие, охарактеризовать особенности ипотечного кредитования в США;
проанализировать состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации;
тенденции развития отечественного рынка ипотечного кредитования. Недопущение и преодоление проблем США;
разработать рекомендации по эффективному развитию системы ипотечного кредитования.
Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование.
Предмет исследования – тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования в США и РФ.
Методологической и теоретической основой исследования являются труды ведущих специалистов, посвященные вопросам ипотечного кредитования в России и за рубежом.
При решении задач были использованы следующие методы: анализа, сравнения и обобщения в работе с литературой.
В структурном выражении работа определяется целью и задачами и состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка использованной литературы.

До революции наша страна была одним из мировых лидеров в этой области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества. Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал - 750 тыс. рублей). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений.
С установлением советской власти была отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей «буржуазии». Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств, для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. С 1958 г. стала развиваться жилищно-строительная кооперация с фиксированными и чрезвычайно выгодными по сегодняшним меркам процентным ставкам по кредиту от 0,5% до 2% в год, длительными (10 - 25 лет) сроками кредитования и значительной предельной долей кредита (60 - 80% от стоимости жилья). Указанные процентные ставки просуществовали до 1991 г. Они были на 1% выше официального уровня инфляции, но ниже банковской ставки по вкладам сроком до одного года. В 1993 г. была создана Ассоциация ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них - ипотечные банки. Цель Ассоциации - лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.
До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.
Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index.
Другое предприятие - Государственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.
Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства, обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.
На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства.
Система социальной поддержки заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.
Таким образом, подводя итог первой главы, хочется отметить, что один из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости. Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости).

Глава 2. Ипотечное кредитование в РФ

2.1. Нормативно правовое регулирование ипотечного кредитования

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:
определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.
Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.
14 октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.
Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.
Несмотря на то что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива — Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) — 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.
Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.
Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.
Развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становления – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
2.2. Оценка структуры рынка ипотечного кредитования в России

2009 год несомненно станет точкой отсчета региональной экспансии крупнейших ипотечных банков страны. Каждый месяц открывается десяток новых ипотечных подразделений в регионах – наиболее популярны Поволжье, Урал и Сибирь. Впрочем, некоторые регионы и без того дадут фору обеим столицам по количествам выданных кредитов.
По данным агентства недвижимости DOKI, самый активный рост цен на квадратный метр жилой недвижимости в прошедшем году наблюдался в пяти российских городах: 
Красноярск (рост на 68% - с 32 тыс. рублей до 54 тыс. рублей),

Заключение



Ипотека давно известна и с успехом применяется во многих странах. Не была исключением и наша страна, где ипотека существовала до 1917 г. Российская ипотека имела твердую законодательную основу, многие элементы которой были приняты и успешно развиты другими странами. За годы существования административно-командной системы опыт российской дореволюционной ипотеки был утрачен и забыт. Начиная с 90-х гг. ХХ в., нам приходится вспоминать и внедрять механизмы ипотечного кредитования заново. В то же время в других странах уже несколько десятилетий ипотечное кредитование является одним из основных финансовых инструментов в обеспечении населения жильем и другой недвижимостью.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником ресурсов для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах всей страны.
Все это еще раз свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы страны в целом.
Основной причиной недоверия к ипотеке являются высокие процентные ставки и короткий срок кредита, что подтверждается анализом проведенным в главе 2 (ст.61).
Второй причиной являются непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Налоговое законодательство только в последнее время обратило внимание к гражданам стремящимся улучшить жилищные условия, но еще не вполне достаточно, т.к. часть дохода остается теневой, и, следовательно, доказуемый доход всегда получается меньше, чем требуется для выплаты взятого кредита с процентом ( глава 2 ст. 61).
Третья причина - рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан также представлена к рассмотрению в главе 2 (ст. 16) и в главе 3 ( ст. 72). Инициаторами, как правило, выступают организации-застройщики, которые привлекают средства населения через договора инвестиций или долевого участия в строительстве, через создание различных жилищно-строительных кооперативов, кредитных союзов, строительно-сберегательных касс. Граждане могут стать жертвой непрофессиональных или недобросовестных организаций, осуществляющих от лица инвесторов финансовую деятельность
Ипотека развивается медленно в основном из-за неравномерного распределения банковских ресурсов по стране. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то есть появления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитных организаций прав требования по ипотечным кредитам.
Для развития ипотечного кредитования необходимо:
1. действующий финансовый механизм, позволяющий улучшить жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей:
2. наличие ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования, как для граждан, так и профессиональных застройщиков;
3. принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству;
4. гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья (сделки на рынке недвижимости должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам);
5. реформировать сферу предоставления социального жилья( получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается , следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей).

Список использованной литературы

Бахрамов Ю.М. Финансовый менеджмент: учеб. пособие /Ю. М. Бахрамов, В. В. Глухов. - СПб.: Лань, 2006.- 734 с.
Басовский Л.Е. Финансовый менеджмент: учебник: [для экон. вузов по специальностям "Финансы и кредит", "Бухгалт. учет, анализ и аудит"] /Л. Е. Басовский. - М.: ИНФРА-М, 2007.- 239 с.
Барышев, П.А. Внешнее финансирование организации/ П. А. Барышев // Финансы, налоги, кредит: Сб. науч. трудов. / Под ред. канд. экон. наук, проф. В.В. Степаненко. Саратов: Саратовский государственный социально-экономический университет, 2007. Вып.4 .–  0,9 п.л.
Барышев, П.А. Выбор заемных источников финансирования предприятия/ П. А. Барышев// Финансы, налоги, кредит: Сб. науч. трудов / Под ред. канд. экон. наук, проф.  В.В. Степаненко. Саратов: Саратовский государственный социально-экономический университет, 2007. Вып.5. –  0,7 п.л.
Барышев, П.А. Привлечение заемного капитала: оценка потребности предприятия и анализ заемных источников финансирования / П. А. Барышев. Саратов: Саратовский государственный социально-экономический университет, 2007. - 2,0 п.л.
Дружинин А.В. Заемный капитал в современной экономике /А. В. Дружинин. - М.: Маркетинг, 2005.- 111, с.
Дружинин А.В. Заемный капитал в системе общественного воспроизводства /А. В. Дружинин. - М.: Дашков и Ко, 2004.- 337, с.
Дружинин А.В. Заемный капитал как особый вид универсального капитала /А.В. Дружинин. - М.: Макс Пресс, 2001.- 57 с.
Ван Хорн Д.К. Основы финансового менеджмента: [пер. с англ.] /Джеймс К. Ван Хорн, Джон М. Вахович, мл.. - М.: Вильямс, 2006.- 1225 с.
Дворецкая А.Е. Финансовый менеджмент: учеб.-метод. пособие /А. Е. Дворецкая. - М. Ч. 2: Информационное обеспечение управления финансами, основы финансового анализа. – 2007
Дорошкова Т.А. Основы финансового менеджмента: учеб. пособие для вузов /Т. А. Дорошкова. - Хабаровск, 2006
Епифанов В.А. Финансовый менеджмент и практика его реализации: учеб. пособие по специальностям 080507 и 080801 /В. А. Епифанов. - Смоленск, 2007
Ларионова И.А. Финансовый менеджмент. Основные показатели диагностики экономического состояния предприятия: курс лекций /И. А. Ларионова. - М., 2007
Кузин Б.И. Методы и модели финансового менеджмента: учеб. пособие /Б. И. Кузин. - СПб., 2006
Просветов Г.И. Финансовый менеджмент: задачи и решения: учеб.-метод. пособие /Г. И. Просветов. - М., 2007
Суворова А.П. Финансовый менеджмент: учеб. пособие для вузов по специальности 080502 /А. П. Суворова. - Йошкар-Ола, 2007
Финансовый менеджмент: [учеб. пособие для вузов по специальностям "Финансы и кредит", "Бухгалт. учет, анализ и аудит", "Мировая экономика"] /А. Н. Гаврилова [и др.]. - Изд. 3-е, стер.. - М.: КноРус, 2006.- 326 с.