ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной работы объясняется тем, что в связи с развитием в последние годы новых форм кредитования и ростом объемов кредитования населения все чаще недвижимое имущество становится объектом залога при оформлении кредитов. При этом без осуществления оценки стоимости недвижимости с помощью имеющегося у оценщиков инструментария невозможно точно определить рыночную стоимость различных объектов недвижимости.
Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки.
При выборе активов для целей залога, наиболее привлекательным активом являются объекты недвижимости. Данный момент объясняется в первую очередь надежностью объекта залога, как в физическом аспекте – невозможность его перемещения, так и в юридическом – обязательностью государственной регистрации (наличие обременения залогом не позволяет осуществить реализацию объекта без информированности залогодержателя).
История залога как способа обеспечения кредитных обязательств насчитывает не один век, но в то же время роль залога в кредитной сделке, при кажущейся очевидности вопроса, не так однозначна. С одной стороны, важность залога открыто никем не оспаривается, с другой стороны, применение залогового механизма рассматривается как фактор, тормозящий развитие кредитного бизнеса. Нервные клетки, затраченные в спорах между сбытовыми и залоговыми подразделениями банка, исчисляются, наверное, тысячами. Да, залоговый механизм является следствием несовершенства экономических отношений, однако даже развитый Запад им не пренебрегает, более того, требования западных банков в отношении залога порой существенно более жесткие.
Построение сбалансированной, гибкой залоговой политики — одна из приоритетных задач банковского сектора.
В процессе кредитования банк сталкивается как минимум с тремя важными вопросами:
как расставлять приоритеты при выборе имущества клиента для целей залога;
как оценить значимость обременения этого имущества залогом с позиции хеджирования рисков и соответственно влияние данного обеспечения на уровень создаваемых резервов;
каков должен быть механизм работы с залогом применительно к кредитной продуктовой линейке, чтобы избежать излишних издержек при сохранении требуемого уровня риска.
Анализ литературы свидетельствует об отсутствии в Российской Федерации сколько-нибудь значимых публикаций в области методических рекомендаций по оценке для целей залога. Международные и европейские стандарты содержат подобные рекомендации, но их практическая значимость для работы на российском рынке весьма сомнительна.
Основной целью данной работы является исследование особенностей оценки залоговой стоимости недвижимого имущества при получении кредита на примере определения величины залоговой стоимости квартиры.
Для осуществления данной цели необходимо выполнить следующие задачи:
изучить теоретические основы оценки залоговой стоимости имущества при получении кредита;
провести анализ объекта недвижимости и его окружения;
определить залоговую стоимость объекта недвижимости на примере квартиры.
Предмет исследования – оценка рыночной стоимости жилой недвижимости. Объект исследования – жилая квартира в г. Москве.
При осуществлении исследования использованы такие методы как аналитический метод, сравнительный анализ, метод финансовой математики.
Практическая значимость данной работы заключается в обосновании рыночной стоимости объект жилой недвижимости с использованием методов оценки недвижимости.
Теоретическая и информационная база исследования включает труды российских, зарубежных авторов, периодические издания, книги, материалы интернет-сайтов. При написании работы использованы книги М.А.Федотовой, И.Л. Артеменкова, Г.В. Попова, И.Т. Балабанова, В.А. Горемыкина, И.В. Гранова, С.В. Грибоевского и других авторов. Нормативной базой служит действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность, стандарты оценки.
В первой главе работы отражены теоретические основы оценки залоговой стоимости имущества при получении кредита.
Во второй главе проведен анализ объекта недвижимости и его окружения.
В третьей главе проведено обоснование залоговой стоимости жилой недвижимости в г. Москве.
В заключении отражены основные выводы по работе.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и расчетной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.
Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.
В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости – строений и земельных участков – может иметь различную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.
Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.
Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке аналогов. В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении. В результате оценщик определяет скорректированную стоимость аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.
Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует специфического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего информационного обеспечения доходного подхода составляют данные о динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности альтернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи недвижимости или других имущественных прав, связанных с этой недвижимостью, и т. д.
Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнозировать будущие тенденции.
Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.
Затратный метод применяется, как правило, всегда и является определяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу неразвитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия достоверной информации по сходным объектам. Другим примером предпочтительности затратного подхода могут служить не приносящие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы, вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.
Таким образом, затратный подход применяется для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в условиях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, налогообложения, при оценке объекта, требующего капитального ремонта или реконструкции.
Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в том случае, если полученный затратным подходом результат не адекватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают трудности с определением накопленного износа и прибыли предпринимателя при оценке объектов со значительным хронологическим сроком службы.
Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достоверная информация о недавних сделках купли-продажи и имеются объективные инструменты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Доходный подход применим для оценки недвижимости, приносящей достаточно большую положительную величину дохода, в случае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расходов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкретный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный подход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

1.3.4. Расчет рыночной стоимости. Согласование результатов
Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.
На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.
Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.
С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.
При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

1.3.5. Составление отчета, описание объекта и экспертное заключение
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.
Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.
Развернутая форма подробно и аргументированно излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.
Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.
Действующий в Российской Федерации «Закон об оценочной деятельности» в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.
Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете.
Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика;
сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;
точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;
реквизиты юридического лица;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;
перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения,
принятые при проведении оценки допущения;
последовательность определения стоимости и ее итоговая величина;
ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.
Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Заключение

В экономической литературе существуют различные толкования функций кредита, причем в одних случаях ему приписывается одна функция, в других несколько, например распределительная, перераспределительная; замещения наличных денег, аккумуляции денег.
Наличие разнообразных, подчас противоположных и противоречивых определений функций кредита может быть в значительной степени преодолено, если рассматривать их с точки зрения выполняемых в процессе общественного воспроизводства или реализуемых в процессе индивидуального кругооборота экономически обособленного предприятия.
Из-за присущих воспроизводственному процессу колебаний и связанных с ними постоянных изменений потребностей хозяйственных организаций в оборотных производственных фондах и фондах обращения возникает объективная необходимость в кредите. Она разрешает противоречия между наличием и необходимостью оборотных средств.
Следовательно, кредит как форма движения ссудного капитала используется для удовлетворения тех изменяющихся потребностей предприятий, которые не могут быть обеспечены за счет собственных оборотных средств. Предоставление коммерческим предприятиям оборотных средств в форме кредита, не изменяя всякий раз величины собственных оборотных средств, дает возможность предоставлять им средства в соответствии с действительной потребностью в кредите.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Полный сборник кодексов РФ. – М.: Информэкспо, 2006. – 880 с.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июня 1998 г., № 102-ФЗ.
Залог «РФ «О залоге» №2872-1 от 29 мая 1992 г. (ред. От 19.07.2007).
Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве: Постановление Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2005. – 488 с.
Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. – Ч. 1. – 3.-е изд. – М.: АО РОО, 2006. – 67 с.
Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. – Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006. – 400 с.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 216 с.
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –СПб.: Питер, 2008. – 208 с.
Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 305 с.
Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 2005. – 460 с.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004. – 836 с.
Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. – М.: МЭГУ, 2004. – 196 с.
Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2007. – 208 с.
Грибоевский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 325 с.
Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Книга-сервис, 2005. – 176 с.
Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. – М.: Приор, 2005. - 194 с.
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 2005. – 146 с.
Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2006. – 48 с.
Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под ред. Д.К. Эккерта. – М.: Старт Интер, 2005. – Т. 1. – 384 с.
Оценка бизнеса: Учебник. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и кредит, 2006. – 680 с.
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 580 с.
Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Э.А. Козловская, Д.С. Демиденко, О.В. Балашов и др. – СПб.: Изд-во СПб ун-та, 2007. – 24 с.
Оценка земли / Под. Ред. В.П. Антонова – Владимир: Посад, 2007. – 310 с.
Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
Оценка объектов недвижимости. / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 2006. – 472 с.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2007. – 384 с.
Оценка стоимости земельных участков / Под. ред. В.П. Антонова. – М.: Издательский дом «Русская оценка», 2006. – 256 с.
Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2006. – 294 с.
Сборник ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Росгражданстрой. – М.: Прейскурант-издат, 2007. – 72 с.
Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2005. – 230 с.
Синявский Н.Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельность. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 240 с.
Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2005. – 155 с.
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: МИПК при СПбГТУ, 2004. – 103 с.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2008. – 422 с.
Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГТУЭФ, 2007. – 184 с.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2008. – 373 с.
Федотова М. А., Рослов В. Ю., Щербакова О. Н., Мышанов А. И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.
Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело Лтд., 2005. – 460 с.
Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. – СПб.: Питер, 2004. – 464 с.
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Филинъ, 2005. – 214 с.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. –Ростов н/Д: Феникс, 2004. – 320 с.
Экономика недвижимости: Учебн. / Под ред. А.Б. Крутика, Ю.М. Горенбургова. – СПб.: Лань, 2005. - 450 с.
www.dpo.ru
www.nprko.ru




























Приложение 1

Основная анализируемая информация при проведении оценки недвижимости

№ п/п 
Наименование документа 
Анализируемая информация 
Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание 
Дополнительно


1 
Свидетельство о государственной регистрации права собственности 
Наименование и правовая форма собственника;
Вид права;
Объект права (здание; часть здания; помещение);
Общая площадь; Адрес местонахождения; Обременения 
Необходимо обратить внимание на дату выдачи Свидетельства на право собствен ности. Если обремёнение появилось позже, оно может быть в нем не отражено 
Наименование и пра новая форма собственника объекта, адрес местонахождения, общая площадь объекта, указанные в документах по п/п 1 2, 4 таблицы, должны совпадать между собой. В случае обнаружения отличий по этим пунктам в разных документах необходимо
ОТРАЗИТЬ ВЫЯВ ЛЕННОЕ РАСХОЖ ДЕНИЕ В ОТЧЕТЕ
и обратить па данный момент внимание сотрудников банка 

2 
Технический паспорт Ростех инвентаризации (БТИ) или вы писка из Техни ческого паспорта 
Адрес местоположения объекта;
Общая площадь; Собственник объекта; Год постройки; Группа капитальности, Материал стен и перекрытий;
дата проведения последнего капитального ремонта;
Износ объекта 
Год постройки зачастую пугают с годом ввода в эксплуатацию, отраженным по бухгалтерской
отчетности.



3 
Экспликация и поэтажные планы 
Общая площадь объекта;
Полезная площадь объекта;
Структура площадей;
Наличие «красных» линий или отметки на поэтажном плане о проведенной перепланировке без соответствующего разрешения 
Необходимо обратить внимание на возможность наличия в документах Ростехинвентризаци (БТИ) (поэтажные планы) красных линий и отметок о перепланировке, проводимой без согласования с БТИ
Необходимо отразить данное расхождение в отчете и обратить на данный момент внимание сотрудника банка 



Продолжение Приложения 1

4 
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 
Собственник объекта;
Вид объекта;Объект права;
Общая площадь объекта;
Обремененность объекта (могут быть в виде наличия долгосрочной аренды, залога, отнесения к памятнику архитектуры и т.п.) 
При выявлении обременений необходимо учитывать актуальность выписки. Фактически подтвердить или опровергнуть наличие обременений можно, имея выписку на дату оценки. При выявлении обременений необходимо дополнительно запросить у собственника объекта документы, на основании которых обремененность по данному объекту возникал. Наличие обременений должны учитываться при расчете рыночной стоимости объекта 


5 
Свидетельство о государственной регистрации прав собственника на земельный участок 
Собственник земельного участка;
Общая площадь земельного участка;
Категория земель;
Адрес местоположения земельного участка 

При анализе документов по п.5,6 необходимо обратить внимание на совпадение (несовпадение) собственника или арендатора земельного участка и собственника здания для решения вопроса относительно залога прав землепользования. 












Продолжение Приложения 1

6 
Договор аренды земельного участка 
Арендатор земельного участка;
Общая площадь участка, передаваемая в аренду;
Срок действия договора аренды;
Категория земель;
Необходимость согласия собственника земельного участка на передачу в залог прав аренды 
При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:
- срок действия договора,
- наличие обременений и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет возможности заключения договора залога земельного участка и учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта 
Категория земель или целевое использование земельного участка должны соответствовать функциональному назначению и использованию зданий и сооружений, расположенных на нем 
































Приложение 2

Схема расположения оцениваемого объекта недвижимости