Введение
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу И.А. Покровский объяснял следующим образом: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. ...Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций».
Проведение экономических реформ в России 90-х годов ХХ столетия, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении всего российского законодательства.
Существовавшая ранее, в советский период жизни России, законодательно урегулированная система отношений в обществе была разрушена, и это повлекло за собой и другие изменения, в частности, в отношениях собственности и иных правах на жилые помещения.
Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.
Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР) регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 кв.м жилой площади.
Но изменения в жизни страны повлекли за собой изменения и в законодательстве о праве собственности на жилые помещения.
Количество граждан - собственников жилья значительно увеличилось с принятием в 1991 году Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и особенно после внесения в него в 1992 году изменений и дополнений, устанавливающих бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений; а Закон РФ 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений.
По Гражданскому кодексу РФ (ст.212 ГК РФ) субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.
Актуальность рассмотрения проблем, связанных с правом собственности и иными правами на жилое помещение вызвана рядом обстоятельств, наиболее важным и значимым среди которых представляется то, что изменения экономических, политических и социальных условий жизни общества в России повлекли за собой и глобальные изменения в законодательной сфере во всех ее аспектах.
Понятие жилищного фонда определено в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Поскольку правовой режим этих помещений различен и зависит также от формы собственности на жилое помещение, Закон классифицирует фонды:
1. Частный жилищный фонд, находящийся в собственности граждан или их объединений.
2. Государственный жилищный фонд, который состоит из:
а) ведомственного фонда государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной собственности;
б) жилищного фонда субъектов РФ и
в) ведомственного фонда предприятий и учреждений, относящихся к данной форме собственности.
3. Муниципальный жилищный фонд.
4. Общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных организаций.
Законом предусмотрен еще жилищный фонд в коллективной собственности. Однако общая собственность не представляет особой формы собственности и этот фонд неосновательно рассматривать в качестве самостоятельного фонда.
В силу ограниченности требуемого объема в данной работе основное внимание будет уделено рассмотрению проблем, связанных с правом собственности и других прав на жилое помещение граждан.
С учетом сказанного при подготовке и написании данной работы были поставлены следующие цели:
рассмотреть жилое помещение как объект законодательного регулирования;
исследовать порядок и отличительные особенности возникновения права собственности на жилое помещение;
рассмотреть правомочия собственника.
В соответствии с поставленными целями были установлены следующие задачи:
определить понятие права граждан на жилище по российскому законодательству;
рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение;
определить субъектов и объекты права собственности на жилое помещение;
выявить различные основания приобретения права собственности на жилое помещение;
исследовать права и обязанности собственника жилого помещения;
определить порядок изменения и прекращения права собственности на жилое помещение;
рассмотреть существующие способы и методы защиты права собственности на жилое помещение.
При выполнении работы использованы следующие материалы: нормативно-правовые акты, учебная, исследовательская и научно-методическая литература, материалы периодической печати.
В процессе написания использованы такие методы исследования, как метод определения основных понятий и метод сравнительного анализа.

Глава 2. Возникновение права собственности
§ 1. Основания приобретения права собственности на жилое помещение
Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.
Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.
Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст.131, 219 ГК).
Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (применительно к рассматриваемой в данной работе проблеме к их числу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки, а значит, и отсутствие возникновения права собственности. Например, О.М. Козырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)».
Но в то же время В.В.Витрянский считает, что в данном случае налицо неточное доктринальное толкование положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.
Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. В частности, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).
Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости» (п. 14).
Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости:
«Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».
Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст.168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст.169 ГК «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности». Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.
Так же, как и ГК 1964 (ст.109), Закон (п.2 ст.222 ГК РФ) последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" ст.25 устанавливает в п.3, что "лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".
Вместе с тем законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст.222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

§ 2. Приватизация
Передача жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений - граждан - и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. То есть жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
Целесообразным представляется в свете исследуемых в данной работе проблем рассмотреть, что вообще означает приватизация?
Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами жилья в собственность в порядке приватизации необходимо соблюдение нескольких условий.
Во-первых, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе.
Во-вторых, приватизировать можно только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые посещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.
Закон также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, жилые помещения в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.
Здесь также необходимо отметить, что все жилищные вопросы в нашей стране отличаются особой остротой. Например, проблема допустимости приватизации отдельных комнат вызвала к жизни серьезную дискуссию, развернувшуюся на страницах юридических журналов.
Эта проблема рассматривалась и Конституционным Судом РФ: Постановлением Конституционного Суда РФ ст. 4 закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещавшая приватизацию комнат, была признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда.
Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.
В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.
В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.
В-пятых, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также здесь необходимо сказать и о следующем.
До настоящего времени у судов, как отмечается в литературе, возникают трудности при разрешении споров, связанных с приватизацией государственных квартир, в тех случаях, когда было подано соответствующее заявление, но в связи со смертью заявителя его право собственности на жилое помещение оформлено не было.
В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Рассмотрим следующий пример из судебной практики.
Н. являлся нанимателем однокомнатной квартиры, находившейся на балансе завода "Изумруд". 31 мая 1993 г. он подал заявление о приватизации квартиры, но получить свидетельство не смог в связи со смертью.
Мать Н. обратилась в суд с иском к заводу "Изумруд", районной администрации и С., которой был выдан ордер на квартиру сына, о включении указанной квартиры в наследственную массу и о признании ордера недействительным, указывая на то, что сын оформил все документы на приватизацию квартиры.
Согласно справке бюро технической инвентаризации, указанная квартира была зарегистрирована как собственность Н., но, несмотря на это, ответчики препятствовали его матери в оформлении наследства на квартиру после смерти сына, утверждая, что квартира не была приватизирована умершим.
Суд обоснованно удовлетворил исковые требования, указав на то, что тот факт, что Н. при жизни выразил свою волю на приватизацию спорной квартиры, ответчиками в суде не оспаривался и был подтвержден бесспорным доказательством - заявлением Н., поданным с соблюдением установленных правил. Это заявление было удовлетворено: администрацией завода "Изумруд" был издан приказ об оформлении передачи квартиры в собственность Н., бюро технической инвентаризации спорная квартира была зарегистрирована как собственность Н.
Доводы ответчиков о том, что при жизни Н. передача спорной квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине, что, покончив жизнь самоубийством, Н. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения, не являются основанием для отказа в заявленных его матерью требованиях, поскольку обстоятельства смерти Н., во-первых, с достоверностью не установлены и, во-вторых, не являются юридически значимыми по данному делу.
Доказательств того, что, подав заявление о приватизации квартиры, Н. впоследствии отказался от намерения оформить свое право собственности на квартиру, ответчики суду не представили, а их доводы о сознательном прекращении Н. всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом "Изумруд" и государством по поводу приватизации квартиры, являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены.
Решение суда основано на правильном применении норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" учитывает постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8.
В соответствии с разделом VII ГК РСФСР "Наследственное право" к наследнику по наследству переходит не только имущество, но и весь комплекс имущественных прав и обязанностей наследодателя. Довод ответчиков о том, что спорная квартира при жизни Н. на праве собственности не принадлежала, в связи с чем его мать не могла эту квартиру наследовать, является необоснованным.
Доводы М., которой С. продала спорную квартиру, о том, что она является добросовестным приобретателем этой квартиры и стоимость квартиры ей должна возместить местная администрация, признаны несостоятельными. Не может быть признано добросовестным приобретателем лицо, приобретшее спорную квартиру у лица, не имевшего права на эту квартиру. Кроме того, оформление сделки имело место в то время, как в производстве суда уже находилось дело М. о признании за истицей права на эту квартиру. При таких обстоятельствах у суда имелись все основания для вывода о недобросовестности ответчиц при заключении договора купли-продажи спорной квартиры.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по сделке возлагается на участников этой сделки, а не на лиц, которые не были инициаторами совершения незаконной сделки и не принимали в ней участие. В связи с этим довод М. о необходимости возложить материальную ответственность на городскую администрацию и на городской Комитет по управлению государственным имуществом признан необоснованным.

§ 3. Сделки (дарение, мена, купля-продажа)
Основным признаком такой сделки, как договор дарения, является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади.
Распространены, как указывается в литературе, сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170).
Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения: поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.
При дарении жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

Заключение
Итак, завершая данную работу, представляется возможным сделать следующие выводы.
В Конституции РФ провозглашено право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.
Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу различных обстоятельств - при приватизации жилищного фонда, по договорам купли-продажи, ренты, мены, дарения, в силу вступившего в законную силу судебного решения и др.
Согласно ст.209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Владение означает реальное (фактическое) обладание жильем, т.е. фактически иметь его в своем хозяйстве.
В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст.288 ГК).
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.
Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.
Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.
Хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц.
К числу объектов права собственности необходимо отнести жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир.
Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.
Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья.
Правовая защита граждан как собственников жилья от посягательств на их права осуществляется нормами не только гражданского, жилищного, но и административного и уголовного законодательства.
Гражданско-правовая защита права собственности и иных прав на жилое помещение осуществляется по правилам Гражданского кодекса.
В завершение хотелось бы отметить, что, рассмотрев основные положения, связанные с правом собственности и иными правами на жилое помещение, можно прийти к выводу о достаточном урегулировании рассматриваемых прав. Но в то же время необходимо отметить, что в законодательстве имеются и пробелы: например, раздел V ГК не дает ответа на такой вопрос: если два наследника были сособственниками жилого помещения вместе с наследодателем, причем один из них проживал в этом помещении и не имеет другого, кто пользуется преимущественным правом на получение данного помещения - оба (по отношению к другим наследникам) или тот, кто проживает в нем? Думается, что по логике п.3 ст.1168 ГК, если есть несколько наследников, отвечающих первому критерию (наличие общей с наследодателем собственности на жилое помещение), должен быть применен второй критерий (совместное с наследодателем проживание и отсутствие другого жилья). Однако следует признать, что из грамматического толкования названной нормы такой вывод с неизбежностью не вытекает. А следовательно, указанная проблема должна быть законодательно разрешена.

Список использованной литературы
Действующие нормативно-правовые акты:
Конституция Российской Федерации. //Российская газета, 1993, 25 декабря.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть первая. //Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., N 32, ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ. Часть вторая. //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ. Часть третья. //Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г., N 49, ст. 4552.
Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ. //Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2954.
Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г.). //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.
Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N 1, ст. 16.
Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая 2002 г.). //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1"Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.). //Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.
Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". //Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.
Федеральный закон от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях" (с изменениями от 17 декабря 1999 г.). //Собрание законодательства Российской Федерации от 15 января 1996 г. N 3, ст. 140.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.). //Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». //Собрание законодательства РФ, 1998, №31. Ст.3813.
Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" (с изменениями от 4 декабря 1998 г., 27 ноября 2000 г., 7 июня, 20 августа 2001 г.). //Собрание законодательства Российской Федерации, 12 августа 1996 г., N 33, ст. 4006.
Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". //Собрание законодательства Российской Федерации от 20 октября 1997 г., N 42, ст. 4787.

Судебная практика:
Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова". //Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, 1999, N 1.
Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.). //Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. –М.: Юридическая литература, 1997 г.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.). //Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам". –М.: Издательство "Юридическая литература", 1994 г.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 года №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». //Вестник ВАС РФ, 1998, №10.
Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998, №1.
Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, №2, 9.
Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. N 8.
Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1989, N 1.
Горохов Б.А. Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика. //Гражданин и право, 2000, N 3.

Утратившие силу нормативно-правовые акты:
Конституция СССР (Основной закон). //Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 12 октября 1977 г., N 41, ст. 617.
Конституция (Основной закон) Российской Федерации – России. //Ведомости Верховного Совета Российской Федерации от 13 апреля 1978 г., N 29, ст. 407..
Гражданский кодекс РСФСР. //Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, N 24, ст. 406; 1992, N 34, ст. 1966.

Спецлитература:

Авилов Г.Е., Безвах В.В., Брагинский М.И. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). /Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998.
Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище. //Российская юстиция, 1997, N 12.
Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот. //Российская юстиция, 2001, N 9, сентябрь.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. –М., Статут, 1999.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 11. –М.: ПРОСПЕКТ, 1997.
Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве. //Советское государство и право, 1955, №8.
Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. //Российская юстиция, 2000, N 8, август.
Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности. //Российская юстиция, 2002, N 11, ноябрь.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. –М.: Издательство БЕК, 1997.
Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры. //Российская юстиция, 1996, N 8.
Киндеева Е.А., Левицкая Е.А., Пискунова М.Г. и др. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е иэд., испр. - М.: Юрайт-М, 2001.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. //Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика: Сб. памяти С.А.Хохлова. /Отв. Ред. А.Л.Маковский. –М., 1998.
Кузьмина И. Понятие жилого помещения. // Российская юстиция, 2001, N 9.
Ляпунов С.Г. Наследование жилья. //Гражданин и право, 2001, N 1.
Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом. //Хозяйство и пpаво, 1998, N№ 5, 6.
Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. //Хозяйство и право, 1997, №5.
Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья. //Гражданин и право, 2001, N 6, 7, 9.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. –М.: Статут, 1998. (Сер. «Классика российской цивилистики»).
Порошков В. Специфика имущественных прав. //Российская юстиция, 2000, N 5, май.
Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве. //В книге: Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. –М.: Статут, 2000.
Раппопорт Л.,О. Приватизации комнат в коммунальных квартирах. //Российская юстиция. 1996. N 3.
Редин М. Приватизация коммунальных квартир. //Законность. 1997. N 4.
Сосипатрова Н. Особенности наследования жилых помещений. //Российская юстиция, 2002, N 8.
Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации (Титов А.А.) /Отв. ред. начальник Правового управления Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор В.Б.Исаков. - М.: Юрайт, 2000.
Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры?. //Законодательство, 1997, N 5.