ВВЕДЕНИЕ


Жилищная сфера - одна из важнейших областей народного хозяйства, поэтому происходящие в стране экономические изменения не могли не затронуть отношения, касающиеся обеспечения граждан жильем. В основе проводимой в Российской Федерации жилищной реформы заложен поэтапный переход от выполнения государством практически всех функций, связанных с реализацией права граждан на жилище (финансирование и строительство жилья, его распределение и использование и др.), что характерно для административно-командной экономики, к формированию рыночных отношений в жилищной сфере. Изменился принцип обеспечения граждан жильем - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет средств государственного бюджета, к преимущественному его строительству (приобретению) за счет средств граждан при сохранении льгот для социально незащищенных слоев населения. Такой подход базируется на нормах действующей Конституции РФ, в частности ее ст. 40, закрепляющей право граждан на жилище в новых социально-экономических условиях.
В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.
Актуальность основных вопросов темы данной работы обусловлена тем, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях. Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР) регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади.
Теперь в законодательстве о праве собственности на жилые помещения произошли радикальные изменения. Закон РФ от 14 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений.
По Гражданскому кодексу РФ субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.
Актуальность рассматриваемых вопросов в настоящее время возрастает, так как действующий Жилищный кодекс РСФСР в настоящее время уже не в состоянии регулировать сложившиеся жилищные отношения. Их преобразование началось с принятия в 1990 году Закона "О собственности в РСФСР", основные положения которого закреплены и развиты в Гражданском кодексе РФ, в связи с чем сам Закон признан утратившим силу.
Количество граждан - собственников жилья значительно увеличилось с принятием в 1991 году Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и особенно после внесения в него в 1992 году изменений и дополнений, устанавливающих бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст.288 ГК РФ собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.
Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его. Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его содержания, находя себе более дешевое пристанище.
Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обкраденными.
Теоретическая и практическая значимость рассмотренных в работе вопросов заключается в необходимости анализа проблем, возникающих в сфере отношений собственности на жилые помещения. Жилищный кодекс РСФСР с многочисленными изменениями и дополнениями устарел и действует не более чем на 70 %. Эффективность действия законодательства в этой сфере в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства.
Рассматривая проблемы субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений (жилых домов, квартир, а также изолированных комнат в домах или квартирах), следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих этих участников оборота, так и других лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. В то же время особенности правового положения таких других лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос - носителем какого права по отношению к жилищу соответствующее лицо является.
В данной работе рассмотрены такие спорные вопросы, как право собственности на жилое помещение супругов после расторжения брака, компенсация за изымаемое у собственника жилое помещение ( правовые проблемы реконструкции г.Москвы, сноса пятиэтажных домов) и др.
Цель работы – рассмотреть и проанализировать особенности правового регулирования отношений собственности на жилые помещения.
Задачи работы:
- рассмотреть понятие собственности на жилое помещение;
- дать характеристику жилым помещениям как объектам права собственности граждан;
- проанализировать положения законодательства, регулирующие общую собственность граждан, а также рассмотреть основания ее возникновения;
- охарактеризовать осуществление правомочий собственником;
- рассмотреть права членов семьи собственника; права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса, а также право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог.
Большое значение для изучения основных вопросов рассматриваемой проблемы имеют работы таких авторов, как Г.Аванесова, В.А.Белов, М.И.Брагинский, В.Витрянский, Р.Ф. Галиева, Б.М.Гонгало, Ю.Г.Жариков, Л.А.Новоселова, О.Свириденко, Е.А.Суханов, и др. Особенности залога недвижимости (ипотеки) рассматриваются в своих работах С.А.Головцовой, В.С.Ема, М.Орлова, О.Плешановой, Е.С.Роговой, З.Цыбуленко и др.
В работе использованы материалы судебной практики, а также опыт правового регулирования рассматриваемой сферы в зарубежных странах.

Обладатели других вещных прав также имеют отношение к вещам, они тоже господствуют, но возможности их господства распространяются на чужие вещи. Эти возможности им дает закон и охраняет их от посягательств так же, как и право собственности.
Что касается права пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи, то оно возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения. Это совершенно самостоятельное, хотя и производное основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных с объектом права собственности, - собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны воздерживаться от действий, нарушающих их права пользования жилой площадью. Хотя это право не названо п.1 ст.216 ГК РФ в числе других вещных прав наряду с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень вещных прав, содержащийся в ст.216 ГК РФ, не является закрытым, исчерпывающим.
Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с другими собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья. Члены этого товарищества продолжают осуществлять правомочие собственников помещений, находящихся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности в соответствии с нормами гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других членов товарищества (ст.42 Закона о товариществах собственников жилья).
Согласно ст.19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, согласно ст.20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли-продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Гражданин - собственник жилья может вступать в любые, не противоречащие закону отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением принадлежащего ему жилого помещения. Это относится ко всем видам сделок, которые производятся на рынке жилья.
Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.
Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст.209 ГК).
В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства.
Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц?
Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещениями. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.
Таким образом, все правомочия реализуются собственником по своему усмотрению, и пределы поставлены только в том, что это усмотрение собственника, его действия не должны находиться в прямом противоречии с законодательством, не должны быть запрещены законом. Собственность рассматривается как абсолютное право, но оно не должно нарушать законные права и интересы других лиц.
Глава 2. Иные вещные права на жилое помещение


Рассмотрев понятие права собственности на жилые помещения, необходимо отметить, что у граждан в отношении вышеуказанных объектов могут возникать и другие вещные права, анализу которых посвящается глава вторая данной работы.
Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.
Из этого определения вещного права не следует, будто вещное право сводится к тому, что закрепляет отношение лица к вещи. Если бы так обстояло дело, то вещное право на роль права вообще не могло бы претендовать. Различие вещных и обязательственных прав состоит в том, что в области вещных прав решающее значение для удовлетворения интересов управомоченного имеют его собственные действия, в то время как в области обязательственных прав удовлетворение интересов управомоченного происходит прежде всего в результате действий обязанного лица.
В юридической науке существует самый различный набор признаков, присущих вещным правам, да и содержание этих признаков раскрываются по-разному. Во многом это объясняется разногласием в определении круга вещных прав: иногда этот круг определяют чрезмерно широко, в других случаях слишком узко.
Хотелось бы выделить ряд отличительных признаков вещных прав по российскому законодательству:
круг вещных прав, в отличие от обязательственных, исчерпывающим образом назван самим законом (ст.ст. 209, 216 ГК). Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Напротив, участник обязательственных отношений может согласно ст. 8 ГК вступать в сделки как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Помимо права собственности и прав, перечисленных в ст. 216 ГК, к вещным относятся также право залога (ст. 334 ГК); права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа.
вещное право, в отличие от обязательственного, имеет абсолютный характер защиты. Это означает то, что вещные права лица, не являющегося собственником, но имеющий право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, пользуется против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита предоставляется ему и против самого собственника.
наличие у владельца вещного права правомочия следования. Этот признак сводится к тому, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество. Иными словами, право следует за вещью, как бы обременяя его, а не за его собственником. Так, залог сохраняется при переходе права на заложенное имущество к другому лицу (ст.353 ГК). Завещательный отказ, предметом которого является предоставление третьему лицу права пользования наследственным имуществом, является обременением имущества.
При рассмотрении отдельных вещных прав на жилые помещения, автор попытается проанализировать, как вышеуказанные признаки проявляются при реализации того или иного права.


2.1.Права членов семьи собственника.

В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со статьей 292 ГК члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Гражданский кодекс РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имеют некоторое законодательное обоснование в части 2 статьи 127 Жилищного кодекса РСФСР, пошел далее, предусмотрев в пункте 2 статьи 292 норму, которая, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этом случае члены семьи бывшего собственника жилого помещения, если они того пожелают, продолжают самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением. Это свидетельствует об установлении для членов семьи собственника жилого помещения абсолютного вещного права, которому соответствует обязанность других лиц не препятствовать им в осуществлении своих прав. В пункте 3 статьи 292 ГК прямо указывается на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц, либо собственника жилого помещения, пользователи могут требовать устранения нарушений их прав
По мнению С.А. Хохлова, для членов семьи право пользования жилым помещением в какой-то мере производно от прав собственника, оно достаточно стабильно и не утрачивается даже в том случае, если жилое помещение перейдет к другому лицу. Иными словами, законодатель уровнял в правах членов семьи собственника с членами семьи ответственного квартиросъемщика. А для последних всегда существовала норма, гласившая, что переход права собственности на жилое помещение не влечет сам по себе прекращения договора найма. Как следует из первой части ГК, законодатель воспринял вторую точку зрения - концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Для анализа отношений, закрепленных в статье 292 ГК, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых "членами семьи собственника жилого помещения". Жилищное законодательство (статьи 127 и 53 ЖК) к членам семьи собственника относит супруга, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
В действительности за понятием "членов семьи собственника жилого помещения" скрываются четыре не вполне совпадающие категории лиц.
Во-первых, это члены семьи собственника жилого помещения в точном смысле этого понятия, как оно сложилось в жилищном праве, то есть лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.
Во-вторых, это бывшие члены семьи собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи (вследствие развода, прекращения совместного ведения хозяйства).
В-третьих, это члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.
В-четвертых, это бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который совершил сделку по отчуждению принадлежавшего ему жилья.
Необходимо напомнить, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соответствии со статьями 127 ЖК, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется за этим лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.
Одним из объектов судебной защиты является право на жилище, предоставленное ребенку.
Дети, вселенные в жилые помещения в установленном порядке, приобретают право пользования этим жилым помещением. Жилищное законодательство предусматривает и другие льготы для реализации права ребенка на жилище. Разрешая споры, связанные с нарушением прав ребенка на жилище, суд обязан исходить из указанных требований.
Как уже было отмечено выше, жилищное законодательство устанавливает специальные правила и для приобретения детьми права собственности на жилое помещение. Так, в соответствии со ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" несовершеннолетние лица могут приобретать занимаемое жилое помещение в собственность (совместную, долевую) наряду с другими лицами, проживающими в этом жилом помещении. Причем жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства. Если ребенок находится в детском доме или ином воспитательном учреждении, его администрация, родители, усыновители либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность.
Надо полагать, что правильно поступил Ковровский городской суд, удовлетворив 6 сентября 1996 г. иск Конаревой (Толиковой) С.А. к АО "ПИК-инвест", администрации г.Коврова к гражданам Тузиковой В.Д., Варзину М.В. и Варзиной Т.В. о признании договоров приватизации, купли-продажи и мены жилого помещения недействительными. В судебном заседании установлено, что в трехкомнатной квартире в г.Коврове проживали "Голиков А.Н., "Голикова Е.А. и их несовершеннолетняя дочь, 4 мая 1977 г. рождения. Над несовершеннолетней Конаревой С.А. было установлено попечительство. 12 июля 1993 г. квартира была передана в собственность матери девочки - Толиковой Е.А. по договору приватизации. 13 июля 1993 г. новая владелица продала квартиру акционерному обществу "ПИК-инвест". 27 июля 1993 г. АО "ПИК-инвест", Тузикова В.Д. и Варзина Т.В. заключили договор мены квартирами, а девочка осталась без жилья. Приватизация квартиры, в которой проживала несовершеннолетняя Конарева С.А., была произведена без ее участия, без согласия органов опеки и попечительства и попечителя. Поскольку при заключении договора приватизации были нарушены требования ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст.133 КоБС РСФСР, действовавшей на период возникновения правоотношения и разрешения спора, суд обоснованно, в соответствии со ст.168 ГК РФ, признал сделки недействительными.
Необходимо отметить, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и частично дееспособные члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства (ст.292 ГК РФ).
Родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60, ст.ст.137, 147, 153 СК РФ).
Кроме того, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.
Представляется, что правильно Петушинский районный суд решением от 14 мая 1996 г. отказал в удовлетворении жалобы Комаровой О.В. на действия главы органов местного самоуправления Петушинского района. В судебном заседании установлено, что Комарову Павлу, 1991 г. рождения принадлежит на праве собственности дом в д.Санино Петушинского района. Мать ребенка Комарова О.В. обратилась к главе органов местного самоуправления с заявлением о даче согласия на обмен дома на квартиру, принадлежащую бабушке ребенка. Органы местного самоуправления не дали согласия Комаровой О.В. на обмен дома. Разрешая жалобу, суд исходил из того, что в соответствии с п.З ст.37 ГК РФ близким родственникам запрещено совершать сделки с подопечным (дело N 2-679/1996).
Несовершеннолетние лица, в отношении которых родители лишены родительских прав, сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением. Причем родители, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения (ст.71 СК РФ, ст.98 ЖК РФ).
Следует отметить, что возможности ребенка самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права, а также создавать для себя обязанности и исполнять их ограниченны. Объясняется это его неполной дееспособностью, материальной необеспеченностью и другими причинами. За малолетних в возрасте до 14 лет осуществляют жилищные права и несут обязанности их законные представители (родители, усыновители, опекуны, приемные родители, учреждения, являющиеся опекунами).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, с согласия и органов опеки и попечительства. С согласия родителей (лиц их заменяющих) ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или найма (аренды) жилого помещения. Договор социального найма или аренды может быть заключен с несовершеннолетним в случае смерти или выбытия нанимателя из жилого помещения. Ребенок может быть признан также сонанимателем жилого помещения (ст.ст.53, 54 ЖК РФ, ст.ст.672, 677, 686 ГК РФ).
Если ребенок приобрел полную дееспособность в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации, он вправе самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права и нести обязанности.
Интересы детей в суде защищают их законные представители без специальных полномочий. Однако они должны представить суду доказательства, подтверждающие родство, усыновление, опеку (попечительство): свидетельство о рождении, решение суда об усыновлении, постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна (попечителя). Эти лица не только обращаются в суд за защитой прав ребенка, но и осуществляют другие процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст.35 ГПК РФ.
По делам, связанным с нарушением прав ребенка на жилище, в необходимых случаях участвуют и органы опеки и попечительства, а также прокурор. Участие органов опеки и попечительства предусмотрено, в частности, в случае, когда обжалуются их действия (ст.2 Закона РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"). Не исключается участие в суде и детей, если такое участие будет признано судом необходимым.
Сложные вопросы, связанные с решением проблем права собственности на жилые помещения возникают при расторжении брака. Часто единственным жильем, которым располагают супруги, является их общая квартира или одна или несколько комнат в коммуналке. Так, что и после прекращения семейных отношений люди продолжают проживать на прежней жилой площади.
      Следует заметить, что действия бывших супругов будут иметь различный правовой характер в зависимости от того, находится ли жилое помещение в собственности у жильцов, либо они занимают его по договору социального найма. В строгом юридическом смысле определение порядка пользования возможно лишь для жилого помещения находящегося в общей собственности бывших супругов. В отношении государственного или муниципального жилья речь может идти об изменении договора найма, или, как еще часто называют такие действия в обыденной речи, о разделе ордера или лицевого счета.
Хотя закон и предусматривает вещную природу прав члена семьи собственника на жилое помещение последнего, все же из него вытекает и вывод о наличии между сторонами именно договорных отношений. П.В. Крашенинников в связи с этим отмечает, что "на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма". Думается, однако, что в понуждении сторон заключить такой договор нет необходимости. В силу прямого указания закона, отношения между бывшими супругами в рассматриваемом случае будут регулироваться ст.131-137 Жилищного кодекса РСФСР. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, смысл отсылочных норм состоит именно в том, "что они регулируют поведение участников оборота через правило, заведомо рассчитанное на другие отношения, отличающиеся от данного прежде всего по содержанию, а в ряде случаев также и по объекту". Как отмечают далее те же авторы, "всякий раз, когда законодатель включает в ГК или иной акт такого рода норму, он исходит из сходства соответствующих правоотношений, достаточного для унификации регулирования всего комплекса вопросов, относящихся к определенному договору, или одного какого-либо вопроса".
И действительно, сходство отношений по пользованию супругом собственника жилым помещением последнего с отношениями по найму жилого помещения представляется очевидным. И в том, и в другом случае у одного из субъектов возникает право пользования жилым помещением, принадлежащим другому лицу. К тому же, в обоих случаях полномочия соответствующего субъекта ограничиваются лишь пользованием жилым помещением - ни у нанимателя, ни у супруга собственника нет права распоряжаться этим жильем. С момента распада семьи у бывших супругов исчезает цель совместно использовать жилище, что и приближает соответствующие отношения к отношениям по найму жилого помещения.
О схожести этих двух институтов говорит и тот факт, что обязательственному по своей природе институту найма присущи такие же вещно-правовые признаки, которыми характеризуется право на жилое помещение супруга. Это, прежде всего, право следования и право на вещные иски.
Сказанное позволяет сделать вывод о том, что между собственником жилого помещения и его бывшим супругом возникают правоотношения, аналогичные правоотношениям по найму жилого помещения. И даже не будь прямого указания в ст.127 Жилищного кодекса РСФСР, к ним - в той мере, в которой они не урегулированы, - необходимо было бы по аналогии применять нормы, посвященные отношениям найма жилого помещения, что вытекает из ст.6 ГК РФ.
Но отношения по найму жилого помещения регулируются не только и не столько Жилищным кодексом РСФСР. Его норм, регулирующих отношения найма, к которым отсылает ст.127 данного акта, явно недостаточно для того, чтобы урегулировать рассматриваемые отношения во всех их существенных аспектах.
Так, корреспондирующие статье 127 Жилищного кодекса РСФСР нормы не отвечают на вопрос о том, в течение какого срока сохраняется право члена семьи собственника пользоваться его жилым помещением. Этот вопрос, между тем, представляется одним из наиболее существенных. Кроме того, неясно, должен ли бывший супруг оплачивать свое пользование жилым помещением.
Статьи 131-137 Жилищного кодекса РСФСР, к которым отсылает упомянутая ст.127, с момента введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ могут регулировать отношения найма жилого помещения только в той мере, в которой они не противоречат ГК РФ (ч.1 ст.4 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ"). Поэтому соответствующие статьи Жилищного кодекса РСФСР могут применяться к отношениям между собственником и бывшими членами его семьи только субсидиарно.
Такой вывод, на первый взгляд, противоречит положению ст.292 ГК РФ о том, что условия пользования членами семьи собственника соответствующим жилым помещением определяются жилищным законодательством. На самом деле противоречия здесь нет, так как необходимость применения к рассматриваемым отношениям норм, регулирующих найм жилых помещений, предусмотрена именно Жилищным кодексом РСФСР. В новом Жилищном кодексе этот вопрос мог бы быть урегулирован и иначе.
Таким образом, бывший супруг собственника жилого помещения вправе пользоваться этим помещением после прекращения семейных отношений с собственником или после отчуждения собственником этого помещения на условиях, предусмотренных нормами ГК РФ о найме жилого помещения, в той мере, в которой эти условия не противоречат сущности рассматриваемого правоотношения.
Данный вывод позволяет довольно далеко продвинуться в определении границ права супруга на принадлежащее другому супругу жилое помещение. Нормы главы 35 ГК РФ позволяют, в отличие от соответствующих норм Жилищного кодекса РСФСР, ответить в том числе на вопрос о сроке, в течение которого бывший супруг вправе продолжать пользоваться жилым помещением собственника.
Так, в соответствии с п.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Уже отмечалось, что, как правило, ни о каком заключенном между супругами договоре по поводу жилого помещения речь никогда не идет. Однако в силу того что к соответствующим отношениям все же применимы нормы о найме, необходимо сделать вывод: максимальный срок, в течение которого за супругом собственника сохраняется право пользоваться жилым помещением, не может превышать пяти лет с момента прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.
Особый интерес вызывает вопрос о плате за пользование жилым помещением, бывшим супругом собственника. Статья 134 Жилищного кодекса РСФСР и ст.682 ГК РФ закрепляют возмездность такого пользования. Представляется, что взимать плату с супруга собственника, сохранившего право пользования жилым помещением, вполне справедливо.
Из закрепленного в п.1 ст.1 ГК РФ принципа равенства участников гражданских правоотношений вытекает принцип эквивалентности. Этот принцип свойствен как гражданским правоотношениям вообще, так и договорам в частности. Применительно к договорам он прямо закреплен в ст.423 ГК РФ, установившей презумпцию возмездности договора. Необходимость оплаты вещных прав вытекает из п.5 ст.274 ГК РФ, согласно которой собственник участка, обремененного сервитутом, вправе по общему правилу требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Поэтому правила о возмездности договора найма следовало бы в полной мере применить и к рассматриваемым правоотношениям, которым присущи признаки как вещных, так и обязательственных правоотношений. При отсутствии соглашения сторон о размере платы собственник вправе требовать ее в соответствии со ст.424 ГК РФ.
Представляется, что правовой подход, согласно которому бывший супруг собственника жилого помещения вправе пользоваться этим помещением на платной основе в течение лишь определенного периода времени с момента прекращения семейных отношений, вполне соответствует принципу справедливости и соразмерности ограничения прав граждан. Подобное регулирование следовало бы сохранить и в новом Жилищном кодексе, при этом более определенно и детально оговорив соответствующие отношения. Пока же конкретные задачи нужно решать с особым вниманием, а избежать ошибок в правоприменении поможет научный подход.
Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собственника жилого помещения, будет не полной, если обойти вниманием права недееспособных и не полностью дееспособных лиц.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, в данной работе были проанализированы особенности правового регулирования отношений собственности на жилые помещения.
Автор рассмотрел такие вопросы как:
- понятие собственности на жилое помещение;
- жилые помещения как объекты права собственности граждан;
- общая собственность граждан и основания ее возникновения;
- осуществление правомочий собственником;
- права членов семьи собственника;
- права члена ЖСК до полной выплаты паевого взноса;
- право пожизненного пользования, завещательный отказ, залог.
Среди рассмотренных в дипломной работе вопросов было выявлено множество неурегулированных на законодательном уровне проблем.
Широкий спектр проблем существует и в отношениях, возникающих из залога (ипотеки) жилых помещений. Так, до сих пор не решен вопрос относительно обращения взыскания на жилые помещения, в которых проживают лица, не имеющие другого места жительства. Выявить таких лиц заранее - до заключения ипотечного договора - не всегда возможно. Обременение правами третьих лиц снижает оборотоспособность имущества, тогда как банки заинтересованы в оперативном возврате своих средств.
В статье 77 Закона об ипотеке содержится норма, согласно которой жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств, автоматически считаются заложенными с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. С одной стороны, это упрощает процедуру оформления возникающих в связи с ипотекой отношений, с другой - может привести к возникновению различий между такой ипотекой и залогом недвижимости в его классическом варианте.
Представляется, что при рассмотрении и разрешении конкретных дел, связанных с прекращением права собственности или выселением, т.е. прекращением также вещного, но уже ограниченного права - права нанимателя на жилое помещение, следует исходить в первую очередь из необходимости защиты этих абсолютных прав. В этой связи не случайно и Жилищный, и Гражданский кодексы предусматривают необходимость предварительного предупреждения субъектов данных гражданских прав об устранении нарушений. И только в случаях продолжения нарушений, как со стороны собственника, так и со стороны нанимателя жилого помещения, суду предоставляется право вынести неблагоприятное, с позиций их частных интересов, решение.
В жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание не влечет за собой никаких особых правовых проблем, однако при разрыве личных отношений отсутствие правового регулирования может вызвать отрицательные последствия, которые могут привести к потере единственного жилища. В новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы была возможной их защита при одновременной защите прав и интересов собственника. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником. В связи с этим действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений. На практике данная норма не работает, поскольку невозможно принудить собственника и бывших членов его семьи к заключению договора найма. Объясняется это тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Все эти обстоятельства должны быть четко урегулированы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

С моей точки зрения, строительство нового жилья социального использования во многих городах России не вполне целесообразно, так как большинство домов существующей типовой застройки соответствует невысокому уровню качества дешевого социального жилья. Оправданной политикой в этом направлении было бы содействие перемещению более обеспеченного населения из таких домов в новые путем предоставления целевых льготных кредитов на приобретение жилья. При этом особое внимание должно быть уделено созданию механизмов смягчения существующих в России условий ипотеки. По моему мнению, особое внимание должно уделяться и развитию частного предпринимательства в жилищной сфере как мощному инициативному ресурсу, не требующему дополнительных бюджетных затрат.
Я считаю нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами. Судам нельзя недооценивать идею ст.293 ГК РФ, предусматривающей необходимость публично-правового вмешательства в случае нарушения субъектами гражданского права интересов других - в данном случае соседей по жилищу. И совсем не случайно российский законодатель, формулируя в ст.209 ГК понятие права собственности, включил в него наряду с описанием возможностей собственника и пределы ограничения данного права, выражающиеся в необходимости "не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц". Тем самым гражданское законодательство охраняет не только собственника от нарушений его права, но и других участников гражданских правоотношений от возможного произвола собственников. Причем тенденцией развития гражданского законодательства зарубежных стран является, как справедливо отмечается в цивилистической литературе, не абсолютизация права собственности, а, наоборот, выработка системы ограничений собственнических прав в интересах публично-правовых. Последние может и должно проводить государство посредством установления императивных норм. Такую работу провел российский законодатель, по-новому сформулировав раздел 2 ГК, посвященный праву собственности и другим вещным правам.
В связи с этим и судебные органы должны внимательнее относиться к такому нематериальному интересу, подлежащему защите, как интерес соседей собственника, злоупотребляющего своими собственническими правами.
Основным решением большинства выявленных проблем, с моей точки зрения, станет принятие нового Жилищного кодекса России, который должен развить регулирование прав членов семьи собственника жилого помещения, поскольку ГК (п. 1 ст. 292) прямо указывает надо, что это должно быть сделано в жилищном законодательстве, основной акт которого - Жилищный кодекс РФ.

БИБЛИОГРАФИЯ

Бронер Д.Л. и другие. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М. 1979.

Басин Е.В. и другие. Современная жилищная политика. Комментарий к Закону Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики". М., 2000.

Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика, N 7, июль 2002 г.

Гонашвили Г.Л. Права на жилое помещение при расторжении брака // Законодательство, N 2, февраль 2002 г.

Гражданское право. Часть вторая. Обязательственное право. / Под редакцией Залесского В.В. М. 1998.

Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно - предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.

Домашняя юридическая энциклопедия. Жильё. / Под редакцией Коваленко А.И. М. 1998.

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997

Жилищные права. Пользование и собственность. / Под редакцией Мартковича И.Б. М. 1997.

Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. М. 1999.

Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство, N 3, март 2002 г.

Калачёва С.А. Справочник по жилищному законодательству. М. 1998.

Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М., 1997.

Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М. 1996.

Крашенинников П.В.Право собственности на жилые помещения. М., 2000.

Крашенинников П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник. М., 1998.

Кузьмина И. Понятие жилого помещения //Российская юстиция, N 9, сентябрь 2001 г.

Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М. 1988.

Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, NN 5, 6.

Маслов Н.В. Жилая недвижимость. Вопросы и ответы. М. 1998.

Новоселова Л.А. Определение объектов права собственности // Гражданин и право, N 2, февраль 2001 г.


Полуйчик Н.Е. Споры о праве собственности // Гражданин и право, N 5, 6, май, июнь 2001 г.

Потяркин Д. Социальный найм - Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция, N 3, март 2000 г.

Проект Жилищного кодекса Российской Федерации // Российская газета. 1994. 8 октября.

Седугин П.И. Жилищное право. М., 2001.

Титов А.А. Жилищное право. М. 1997.

Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Отв. ред.: В.Б.Исакова. - М.: Юрайт, 2000.

Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 1996.

Щенникова Л.В. Вещное право в Гражданском кодексе: вопросы практикующего юриста законодателю // Законодательство, N 10, октябрь 2000 г.

Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция, N 4, апрель 2001 г.



Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года.

Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с последними изменениями от 26 ноября 2002 года)

Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11 2002 года №138-ФЗ // Российская газета 20 ноября, 2002.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., от 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г.)

Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 ( с изменениями от 30 декабря 2001 года) // Российская газета от 13 марта 1993 г.; от 31 декабря 2001 г. N 256, 5, 9, 10, 11 января 2002 г. N 2, 3, 4, 5.

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)"// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 декабря 2002 г. N 52 (часть I) ст. 5135

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594; от 15 апреля 2002 г., N 15, ст. 1377.

Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"(с последними изменениями и дополнениями от 21 марта 2002 г.) //Собрании законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963; от 25 марта 2002 г., N 12, ст. 1093.

Федеральный Закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (с изменениями от 24 июля 1998 г., 4 января, 17 июля 1999 г., 27 мая 2000 г., 9 июня, 8 августа, 29, 30 декабря 2001 г., 29 мая 2002 г., 10 января 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации 1995. N 48. Ст.4563; от 13 января 2003 г. N 2 ст. 167.

Федеральный закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями от 14 декабря 1995 г.)// Сборник законодательных актов Российской Федерации, выпуск VIII, 1993 г., ст. 117; Российская газета от 26 декабря 1995 г.
Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.)// Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст.99; Собрание законодательства Российской Федерации от 30 декабря 2002 г. N 52 (часть I) ст. 5135.

Федеральный закон от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.)// Российская газета от 10 января 1993 г. N 5; от 29 ноября - 6 декабря 2002 г. N 227.

Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения"// Ведомости Московской Городской Думы, 1998 г., N 10.

Материалы судебной практики

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.)// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, февраль 2003 г., N 2

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 сентября 2001 г.)// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2001 г., N 12, стр. 15