ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной работы объясняется тем, что сегодня точная оценка стоимости недвижимости необходима при сделках с данной недвижимостью, при оформлении залога на эту недвижимость и т.п. Без осуществления оценки стоимости недвижимости с помощью имеющегося у оценщиков инструментария невозможно точно определить рыночную стоимость различных объектов недвижимости.
Кроме того, оценка позволяет определить такой метод использования недвижимости, при котором эффективность использования будет максимальной.
Основной целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Для осуществления данной цели необходимо выполнить следующие задачи:
провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
осуществить определение стоимости объекта с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке недвижимости;
осуществить согласование результатов оценки.
Работа состоит из следующих этапов:
1) постановка проблемы;
2) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
3) определение стоимости объекта подходами к оценке недвижимости:
3.1) затратный подход;
3.2) сравнительный подход;
3.3) доходный подход;
4) согласование результатов оценки.

2) план оценки;
3) сбор и анализ информации;
4) применение подходов, соответствующих оценке;
5) согласование;
6) отчет о результате оценки стоимости объекта [9,с.99].
Эффективность использования объекта недвижимости заключается в таком использовании объекта недвижимости, при котором он будет приносить максимальный экономический эффект.
Однако в первую очередь, необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Существует три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости.
Затратный подход предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.
Доходный подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.
Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта. Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.
Описанные выше подходы к оценке базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими.
2. ОЦЕНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Описание объекта оценки
Таблица 1
Описание объекта оценки


Таблица 2
Описание здания

Продолжение табл.2

2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Из анализа рынка коммерческой недвижимости следует, что из всех физически возможных и юридически разрешенных видов использования наиболее целесообразными с точки зрения экономической эффективности видами использования данного земельного участка являются создание офисных, торговых объектов или учебного центра. Результат анализа приведен в табл. 3.
Таблица 3
Анализ наилучшего использования земельного участка

Продолжение табл. 3

Таким образом, наиболее эффективным использованием объекта оценки является офисное.
2.3. Метод сравнительного анализа продаж
В табл. 4 приведены данные по объектам-аналогам с известными ценами продаж. Данные получены из периодической печати агентств, занимающихся анализом рынка недвижимости. Все объекты-аналоги представляют собой одиночные здания административного назначения с сопоставимым месторасположением и с аналогичными объекту оценки конструктивными решениями и строительными материалами, а также условиями финансирования.
Таблица 4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе выполнения отчета были сделаны следующие выводы.
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Проведено обоснование рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Объектом оценки является нежилое одноэтажное здание, расположенное в г.Москве по адресу ул.Ясная, 140.
При оценке объекта недвижимости оценщиком были применены два подхода к оценке рыночной стоимости: сравнительный и затратный.
Расчет стоимости объекта затратным подходом показал следующий результат,
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно) 12207,3 тыс.руб.
Стоимость объекта, полученная сравнительным подходом, составила (округленно) 9866,5 тыс.руб.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 31.10.2008 г. 16763,9 тыс.руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости.- СПб.: Питер, 2006.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости.- М.: ИТК Дашков и К, 2003.
Крутик А.Б., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2006.
Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб.пособие. – СПб.: Питер, 2008.
Оценка недвижимости: Учеб.пособие // под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.
Журнал «Индексы цен в строительстве»
Журнал «Ко-инвест»
Материалы агентства «RWAY»