ВВЕДЕНИЕ

«Инвестиции» - слово иностранного происхождения, в переводе – «долгосрочное вложение капитала в какие-либо предприятия с целью получения прибыли». Термин «инвестиции» стал широко применяться в России в годы рыночных реформ. В своей стране вложения капитала делаются не только с целью получения дохода, но и удовлетворения социальных потребностей общества.
Инвестиционная деятельность – это вложения средств (инвестирование) и осуществление практических действий в целях достижения полезного эффекта. К инвестиционной деятельности, в частности, относятся инвестиционно-строительные процессы, без которых невозможно воспроизводство основных фондов (новое строительство, техническое перевооружение, расширение предприятий, увеличение мощностей).
Условно можно выделить два этапа инвестиционной деятельности. На первом этапе субъект принимает решение о вложении средств в качестве инвестиций. С этой целью исследуются инвестиционные возможности, разрабатывается технико-экономическое обоснование. Подготавливается контрактная и проектная документация, бизнес-план. Заканчивается данный этап подписанием инвестиционного договора, в котором определяются права и обязанности участников в отношении размера вкладываемых средств, сроков, порядка вложения, их взаимодействие при реализации инвестиционного проекта, порядок пользования объектом инвестиций. Отношения собственности на созданный объект, распределение доходов от эксплуатации объекта и другие условия. Подписанием инвестиционного договора вкладываемым материальным и нематериальным благам придается статус инвестиций. Второй этап инвестиционной деятельности включает всю совокупность практических действий по реализации инвестиционного контракта и завершается созданием объекта инвестиционной деятельности.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых судами отмечается рост обращений граждан по вопросу нарушений их прав при исполнении договоров на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. Так как государство в условиях рыночной экономики оставило свои позиции в жилищном строительстве, указанная ниша была заполнена хозяйствующими субъектами и фирмами, которые в основу своей коммерческой деятельности по извлечению прибыли положили принцип привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем жилищного строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади нашла свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации, в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992, в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РСФСР) и ряде других законодательных актов. Новый ГК РФ регулирует отношения по различным договорам, в том числе и договорам, предметом которых в конечном итоге является строительство жилья.
В целях защиты интересов потребителей, а также в целях упорядочения данного вида деятельности органами государственной власти и органами местного самоуправления осуществляется лицензирование деятельности в области проектирования и строительства.
Деятельность по строительству зданий и сооружений включает выполнение строительно - монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно - технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика - застройщика.
Лицензия на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений выдается на 5 лет, если в заявлении соискателя лицензии не указан меньший срок.
Лицензионными требованиями и условиями являются:
а) наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим или средним профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50 процентов штатной численности руководителей и специалистов юридического лица должны иметь высшее профессиональное образование, а также стаж работы по специальности не менее 3 лет (для специалистов с высшим профессиональным образованием) и не менее 5 лет (для специалистов со средним профессиональным образованием);
наличие у индивидуального предпринимателя соответствующего высшего или среднего профессионального образования и стажа работы по специальности не менее 5 лет;
б) наличие у юридического лица или индивидуального предпринимателя принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, строительных машин, транспортных средств, механизированного и ручного инструмента, технологической оснастки, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств контроля и измерений;
в) повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих строительство зданий и сооружений;
г) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, соответствующих государственных стандартов и нормативно - технических документов в строительстве;
д) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой продукции.(
Для получения лицензии соискатель лицензии представляет в лицензирующий орган следующие документы:
а) заявление о выдаче лицензии с указанием:
наименования, организационно - правовой формы и места нахождения - для юридического лица;
фамилии, имени, отчества, места жительства, данных документа, удостоверяющего личность, - для индивидуального предпринимателя;
лицензируемой деятельности, ее состава и срока, в течение которого она будет осуществляться;
б) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица - для юридического лица;
копия свидетельства о государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя - для индивидуального предпринимателя;
в) копия свидетельства о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе;
г) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение заявления о выдаче лицензии;
д) копии документов, подтверждающих соответствующую лицензионным требованиям квалификацию индивидуального предпринимателя или работников юридического лица;
е) информация о наличии у соискателя лицензии на праве собственности или на ином законном основании зданий и помещений, необходимых для осуществления лицензируемой деятельности, с указанием наименования и иных реквизитов документов, на основании которых соискатель лицензии их использует.
Лицензирующий орган принимает решение о выдаче или об отказе в выдаче лицензии в срок, не превышающий 60 дней с даты поступления заявления о выдаче лицензии с приложением всех необходимых документов.
Контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется на основании предписания руководителя лицензирующего органа, в котором определяются лицензиат, сроки проведения проверки и состав комиссии, осуществляющей проверку. По результатам проверки оформляется акт с указанием конкретных нарушений, который подписывается всеми членами комиссии. Лицензиат (его представитель) должен быть ознакомлен с результатами проверки, и в акте должна быть сделана запись о факте ознакомления. Если лицензиат не согласен с результатами проверки, он имеет право отразить в акте свое мнение. Если лицензиат отказывается ознакомиться с результатами проверки, члены комиссии фиксируют этот факт в акте и заверяют его своими подписями. Срок проведения проверки устранения лицензиатом нарушений, повлекших за собой приостановление действия лицензии, не должен превышать 15 дней с даты получения от лицензиата уведомления об устранении указанных нарушений. Лицензиат уведомляется о предстоящей проверке не менее чем за 10 дней до начала ее проведения.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико - экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно - защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.(



К техническому перевооружению относятся мероприятия по повышению технического уровня предприятия на базе внедрения новой техники и технологии, механизации и автоматизации производственных процессов.
Постановление Правительства Москвы от 23 января 2001 г. N 68-ПП «Об утверждении формы примерного инвестиционного контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве» дает определение следующим понятиям:
Инвестиционный проект - совокупность организационно - технических мероприятий по созданию (реконструкции, реставрации) инвестиционного объекта с использованием вложений собственного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников в объекты жилого, смешанного назначения, инженерных сооружений и прочего в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию.
Инвестиционный объект - здания жилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых Инвестор направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, которое от своего имени или группы юридических или физических лиц направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта.
Соинвестор - юридическое или физическое лицо, участник реализации инвестиционного проекта по Контракту в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые соинвестор хотел бы получить, а Инвестор желал бы предоставить в собственность или оформить на них иные вещные права. Права соинвестора на участие в инвестиционном проекте и получение по его завершении имущественных прав подтверждаются Контрактом или дополнительным соглашением к Контракту и актом о результатах реализации инвестиционного проекта.
Распорядительный документ - акт органа или должностного лица городской администрации, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках инвестиционного проекта.
Строительная площадка - свободный земельный участок либо земельный участок с расположенными на нем строениями, предоставляемый Инвестору в краткосрочное возмездное пользование на период строительства (реконструкции) для ведения строительных работ.
Общая площадь объекта - сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен.
Общая жилая площадь объекта - общая площадь жилых квартир (жилищный фонд).
Общая нежилая площадь объекта - общая площадь нежилых помещений, в том числе: площадь полезная, площадь общего пользования (лестничные клетки, площадки, лифты и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, площади встроенно-пристроенных гаражей-стоянок, подвальных помещений, чердаков, площади встроенно-пристроенных помещений.
Пусковой комплекс - часть инвестиционного проекта, здание, законченное строительством и предъявляемое приемочной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной и согласованной Сторонами в установленном порядке.
Учетная регистрация - регистрация в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы инвестиционных контрактов по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) объектов жилого назначения, дополнительных соглашений и изменений к ним, а также договоров о привлечении финансовых средств населения в строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) жилья, заключенных в рамках инвестиционного Контракта в соответствии с действующими на момент такой регистрации распорядительными документами.
Учетная регистрация вновь заключаемых и действующих инвестиционных контрактов производится при представлении следующих документов:
- распорядительный документ, на основании которого заключен инвестиционный контракт (копия),
- выписка из решения конкурсной комиссии (при его наличии),
- учредительные документы инвестора и соинвесторов (заверенные копии устава (Положения), свидетельства о регистрации),
- инвестиционный контракт, заключенный уполномоченным лицом от лица Правительства Москвы (оригиналы и заверенная копия).
Учетная регистрация инвестиционных контрактов и дополнительных соглашений осуществляется путем внесения информации о них в Единый городской реестр инвестиционных контрактов с участием Правительства Москвы и проставления соответствующего штампа о регистрации на всех экземплярах контракта или соглашения, являющихся оригинальными, с указанием учетного регистрационного номера.
Учетная регистрация актов о результатах реализации инвестиционного проекта производится при представлении следующих документов:
- инвестиционный контракт (если он не был ранее зарегистрирован в Москонтрактрегистрации) и дополнительные соглашения, являющиеся его неотъемлемыми частями (оригиналы и заверенные копии),
- акт приемочной комиссии,
- распоряжение префекта административного округа о вводе в эксплуатацию завершенного строительством (реконструкцией) объекта,
- акт о результатах реализации инвестиционного проекта (оригинал и заверенная копия).
Учетная регистрация актов о результатах реализации инвестиционных проектов осуществляется путем внесения информации о результатах реализации инвестиционных проектов в Единый городской реестр инвестиционных контрактов с участием Правительства Москвы, проставления соответствующего штампа о регистрации на всех экземплярах акта, являющихся оригинальными, с указанием учетного регистрационного номера.(
Учетная регистрация – это процедура занесения сведений, содержащихся в инвестиционном контракте, в реестр инвестиционных контрактов по установленным стандартам и форматам, с целью контроля за ходом их реализации. Инвестиционный контракт для учетной регистрации предоставляет инвестор, имеющий наибольшую долю в инвестициях по регистрируемому контракту. По итогам реализации инвестиционного контракта инвестору предоставляется выписка из реестра учета инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов, заключенных в рамках инвестиционного контракта. (

2.2. Долевое участие граждан в строительстве жилых домов
В условиях отсутствия или недостаточности государственных капитальных вложений большинство объектов строится за счет средств частных инвесторов: юридических и физических лиц. Участие государства зачастую ограничивается предоставлением на инвестиционных условиях земельных участков, находящихся в государственной собственности, для строительства. Такие инвестиционные условия для застройщика выражаются в обязанности передачи уполномоченным государственным органам определенной части площадей в построенном объекте или выполнении определенных действий по поддержанию городской инженерной инфраструктуры.
Средства частных инвесторов привлекаются в строительство с помощью договоров о долевом участии. Его практическая распространенность обусловлена возможностью эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов на основе их долевого участия в строительстве. Объединяя разные по величине вклады различных лиц застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.
По договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику) для оформления права собственности на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а дольщик обязуется в оговоренный срок осуществить капитальные вложения в строительство объекта и принять свою долю в нем по окончании строительства.(
Предметом договора долевого участия в строительстве является та часть (доля) строящегося объекта недвижимости, которая подлежит передаче дольщику. Предмет договора может быть определен индивидуальными или родовыми признаками, путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащий передаче дольщику, или через пропорцию участия дольщика в общем объеме финансирования строительства. Для согласования условия о предмете стороны должны обязательно указать характеристики строящегося объекта в целом: адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, целевое назначение (жилое или нежилое строение), общую площадь объекта, в том числе полезную, этажность, наличие вспомогательных помещений.
Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем капитальных вложений, который дольщик обязан осуществить в строительство объекта недвижимого имущества. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что дольщик финансирует строительство именно своей доли в объекте. Цена в договоре долевого участия обычно определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить дольщик. В этом случае указывается, что общий объем капитальных вложений по договору определяется исходя их фактического размера переданного дольщику недвижимого имущества, а при расхождении размера переданной площади с проектной стороны проводят дополнительные взаиморасчеты. Также капитальные вложения по договору долевого участия могут выражаться в затратах на поставку материалов, на строительство.
Изучение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, показало, что граждане заключают с организациями с целью приобретения жилых помещений договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим законодательством. .
Так, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового участия гражданина - дольщика, купли - продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие.
Однако анализ содержания указанных договоров позволяет сделать вывод о том, что предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являлись практически одинаковыми, в силу которых на гражданина - инвестора, дольщика возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно - строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции юридического заказчика по строительству определенного объекта жилой недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В действующем ГК РФ договор об инвестиционной деятельности не назван. Не упоминается такой договор и в Законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 и в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г.
В такой ситуации, как следует из п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ, субъекты инвестиционной деятельности могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В условиях отсутствия в законах регламентации договора об инвестиционной деятельности суды исходили из содержания, а не из наименования договоров, неоднозначно оценивали правовую природу таких сделок.(
Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества, о совместной деятельности.
В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Судебная практика показывает, что, например, суды г. Санкт - Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования, основанные на пунктах договоров и на ст. ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ, предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок изменения и расторжения договора, последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги.
При разрешении данной категории дел суды, как правило, применяли Закон РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и нормы ГК РФ, вытекающие из договоров обязательственного права. Закон РФ "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истца были основаны на указанном Законе, суды не применяли, поскольку считали, что в данном случае не идет речь об оказании каких-либо услуг.
Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей".
Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью Центр недвижимости "Исмерита" об обязании передать ему предусмотренную договором квартиру, оформлении права собственности, устранении недостатков путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.
Заявляя в суд требования, истец указал, что 28.10.1998 между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья. Согласно условиям договора истец должен был уплатить за квартиру в срок до 25.11.1998 оговоренную сторонами сумму, исходя из стоимости одного квадратного метра, а ответчик обязался передать дольщику квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по настоящему договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.
Поскольку Ю. свои обязательства исполнил, в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства, а ответчик в собственность истца квартиру не передал, в связи с наличием в квартире недостатков, которые были оформлены актом от 22.09.2000, Ю. обратился в суд с указанным ранее иском.
Истец, ссылаясь на Закон РФ "О защите прав потребителей", просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.
Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 01.03.1996 нормы главы 55 ГК РФ, а именно ст. ст. 1041 - 1054 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.
Между тем участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное участниками в результате совместной деятельности, включая полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Указанные отношения регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником. Роль отношений общей собственности состоит в организации совместной деятельности участников по достижению общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. Между тем взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них. Положение участника, которому поручено ведение общих дел, должно быть оформлено доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.
Материалы проведенного изучения свидетельствуют о том, что конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания.
Кроме того, между гражданами и организациями заключены самостоятельные двусторонние договоры на строительство конкретной квартиры, из которых усматривается, что граждане не обладают правом как на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.
Также не усматривается и создание объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собрание не проводят, протокол собрания не подписывают, единого договора не заключают.(
Также типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
Хозяйствующие субъекты считают, что при исполнении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество", и, соответственно, выводят их из-под действия Закона РФ "О защите прав потребителей".
Изучение показало, что суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Одни суды, рассматривая указанную категорию дел, не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений Законом РФ "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки, возмещении материального и компенсации морального вреда. При этом суды, исходя из буквального толкования договоров о долевом участии в строительстве, пришли к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей".
Некоторые суды отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе РФ "О защите прав потребителей", по тем основаниям, что договоры не носили публичный характер, предусмотренный ст. 426 ГК РФ, истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом суды указали, что при заключении договоров стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении Закона РФ "О защите прав потребителей" отклонялись.
Разрешая такие споры, ряд судов, ссылаясь на содержание договоров, приходил к выводу, что независимо от вида договоров все они, в силу ст. 1041 ГК РФ, являются договорами простого товарищества и поэтому не подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей". К тому же, независимо от обращения граждан с требованиями, основанными на Законе РФ "О защите прав потребителей", суды указывали, что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в редакции ФЗ от 19.06.1995 N 89, от 25.02.1999 N 39). Анализируя нормы ст. ст. 2, 3, 5 и 7 указанного Закона, суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиций являлись долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
Вместе с тем, ряд судов при рассмотрении споров, связанных с установлением ответственности сторон по заключенным договорам, полагает, что следует исходить из приоритета санкций, установленных Законом РФ "О защите прав потребителей", над санкциями, установленными по условиям договора, признают, что заключенные между гражданами и организациями договоры о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим Закон РФ "О защите прав потребителей".
Так, А. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к закрытому акционерному обществу "Коммерческо - инвестиционный молодежный комплекс" о возмещении материального и компенсации морального вреда, взыскании неустойки в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья. Ответчиком нарушены сроки окончания строительства, акт сдачи дома в эксплуатацию был подписан 16.03.1999. В процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры истицей были обнаружены существенные строительные недостатки, в связи с чем она просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Удовлетворяя заявленные требования частично, суд взыскал с ответчика стоимость работ по устранению недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда.(
Другой распространенной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам. Имея в виду, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного практического эффекта, то представляется, что данный договор является одним из видов предпринимательской деятельности.
Квалификация договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ. В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о гражданско - правовой природе заключенного договора и не исключает возможности применения к отношениям по данному договору ГК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".
По мнению ряда судов, для решения вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в связи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора. В большинстве случаев, по мнению этих судов, суть отношений состоит в том, что гражданин передает деньги организации (осуществляет финансирование), с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся передачей гражданину созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что "инвестор" - гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении указанного спора, как полагает ряд судов, следует руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей".
Неоднозначной является и практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация, являющаяся стороной по договору об инвестировании строительства жилого дома, заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли). Несмотря на то, что удельный вес поступающих в суды дел, где с гражданами заключались подобные договоры, сравнительно невелик, именно данный договор вызывал затруднения в его квалификации. Согласно условиям таких договоров организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.
Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В данных целях и используются договоры об уступке права требования, купли - продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Актуальность представленной темы объясняется, в том числе, недостатками правового регулирования, поскольку как Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», так и ныне действующий Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в значительной части содержат нормы декларативного характера, которые были приемлемы на этапе перехода к рыночной экономике, но являются недостаточными в нынешних условиях. Специфика рассмотренных отношений предопределена сильным влиянием публичных правоотношений, которыми связаны участники строительства. Это, прежде всего, необходимость получения решения компетентных органов о предоставлении земельного участка и разрешения на строительство, обязанность сдать оконченный строительством объект в эксплуатацию и зарегистрировать права на вновь построенные объекты недвижимости. Различными, по своей сути, являются и цели, которые перед собой ставят участники инвестиционного процесса. Коммерческие организации преследуют цель извлечения прибыли, в то время как объект инвестиционной деятельности – жилая квартира - в силу положений Гражданского кодекса РФ предназначен для проживания граждан, которые участвуют в финансировании строительства и ставят перед собой совершенно иную цель, нежели коммерческие организации.
Как было рассмотрено выше, отношения участников долевого строительства жилых домов носят многоуровневый характер, и в случае судебного разбирательства довольно часто бывает затруднительно определить действительное содержание договора, а также на что была направлена воля сторон. На качество заключаемых договоров, а также на последующее рассмотрение вытекающих из них споров большое влияние оказывают термины, используемые сторонами. Зачастую стороны договора оперируют терминами, придавая им не то значение, которое следует из норм действующего законодательства, подменяя тем самым понятия и саму суть договора. Это объясняется как недостаточным знанием законодательства в области строительства, так и тем, что подлежащие применению нормы зачастую находятся в правовых актах различных отраслей и уровня.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Федеральный закон от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях».
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года.
Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 7 мая 1998 года № 73-ФЗ.
Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25
октября 2001 года № 136-ФЗ.
7. Постановление Правительства Москвы от 23 января 2001 г. N 68-ПП "Об утверждении формы примерного инвестиционного контракта (договора) и регламента подготовки и реализации городских инвестиционных программ по строительству (реконструкции, комплексному капитальному ремонту) жилых объектов в городе Москве".
8. Постановление Правительства Москвы «Об утверждении временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) с участием правительства Москвы, дополнительных соглашений к ним и актов о реализации инвестиционных проектов по созданию (приобретению) объектов нежилого назначения» № 6-ПП от 14.01.2003 г.
9. Постановление Правительства Московской области от 28 августа 2001 г. N 272/28 "Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта".
10. Приказ государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об организации работы по лицензированию видов деятельности, отнесенных к компетенции Госстроя России» № 93 от 3 июня 2002 г.
11. Приказ Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 112-П от 18 октября 2000 г.
12. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
13. Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник. В 2 т. Т.2 / Отв. ред. О.М. Олейник. – М.:Юристъ, 2002.- 666 с.
14. Вахрин П.И. Инвестиции: Учебник.- М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2002. – 384 с.
15. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. – СПб.: «Lex Star», 2001. – 32 с.