Введение

В условиях развития рыночных отношений большое значение имеют хозяйственные связи между предприятиями, учреждениями, организациями различных форм собственности, основанными на исполнении хозяйствующими субъектами договорных обязательств, а именно по выполнению различных видов работ и оказанию услуг (по поставке и купли-продажи товаров; перевозке грузов; аренде помещений; выполнению научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ; строительству объектов, их капитальному и текущему ремонту, производству товаров, продукции и многому другому).
Выбранная тема выпускной квалификационной работы является весьма актуальной в современных условиях, когда в Российской Федерации активно осуществляется правовая реформа, и закладываются основы правового государства.
Различные виды договоров, заключаемых между юридическими лицами, являются средством регулирования товарно-денежных связей между хозяйствующими субъектами, определяющих их права и обязанности.
Среди многообразия хозяйственных договоров, заключаемых предприятиями, учреждениями и организациями различных форм собственности, особое место принадлежит договору строительного подряда как наиболее часто применяемому в хозяйственной деятельности каждой организации.
Данный вид договора имеет различные виды: непосредственно договор о строительстве объекта, текущего и капитального ремонта зданий и помещений, выполнения монтажных работ и многие другие.
Для того чтобы правильно подготовить проект договора и в дальнейшем заключить его с подрядчиком, избегая ошибок и всевозможных последствий при ненадлежащем исполнении договора, руководителю предприятия следует руководствоваться не только нормами гражданского законодательства, но и знать судебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам данного вида, а также нормативно-правовые документы (установленные формы первично-учетной документации, применяемой в строительстве, особенности составления сметной документации, а также термины и определения, применяемые в строительстве, и многое другое).
В настоящее время проводится множество всевозможных проверок организаций контролирующими и правоохранительными органами. В процессе их проведения подлежат проверке, прежде всего, заключенные организацией различные виды договоров.
От правильного составленного текста договора зависит также бухгалтерский и налоговый учет.
Это связано, например, с порядком расчетов (оплатой работ, услуг) по договору строительного подряда, ценой договора, правомерностью возмещения (возврата из бюджета сумм налога на добавленную стоимость) и, прежде всего, с составленной и применяемой организацией учетной политикой способов ведения бухгалтерского и налогового учета. Отсутствие в договоре (в приложениях к нему) форм первичной учетной документации, применяемой в строительстве, указывает непосредственно на возможные факты совершения и налоговых правонарушений.
По сложившейся традиции проект договора подряда заказчику всегда предлагает подрядчик. Как более сведущий и искушенный в проблемах строительного производства, подрядчик может построить договорные отношения таким образом, что интересы заказчика окажутся ущемленными.
С другой стороны, заказчик, имеющий возможность выбора подрядчика на сложившемся довольно широком рынке подрядных услуг, может диктовать свои условия подрядчику, существенно ущемляя его права и экономические интересы.
Каким образом можно прийти к разумному компромиссу, учитывающему интересы обеих сторон и дающему возможность оперативно решать возникшие в процессе исполнения договора проблемы без обращения в судебные органы? Только путем заключения продуманного сбалансированного договора, подробно регламентирующего взаимоотношения сторон в процессе их сотрудничества по возведению объекта, учитывающего финансовые интересы и риски обеих сторон.
В данной выпускной квалификационной работе рассматриваются не только проблемные теоретические, но и практические вопросы, возникающие при заключении и исполнении договоров подряда на капитальное строительство, реконструкцию и ремонт объектов производственного, жилищного и общего назначения.
Соглашаясь с выделенными приоритетами, используя материалы проведенного изучения судебной практики, представляется целесообразным осуществить ряд конкретных шагов на пути совершенствования практики применения правовых норм, касающихся договора строительного подряда.
Объект исследования – общественные отношения в сфере заключения и исполнения договора строительного подряда при проведении торгов.
Предмет исследования – законодательство Российской Федерации, регулирующее правоотношения в области заключения и исполнения договора строительного подряда.
При написании работы использованы следующие научные методы исследования:
Юридический метод, который включает юридико-техническую методику и методы толкования закона. Толкование закона возможно по способу уяснения смысла и юридической формы грамматическим, логическим, сравнительным, по объему - аутентичным, расширительным, ограничительным.
Сравнительный метод предполагает сопоставление различных правовых понятий, явлений и процессов и выяснение между ними сходства и различий.
Результаты научных исследований органично иллюстрируются примерами из судебной практики.
В процессе выполнения работы был проведен анализ действующего гражданского законодательства, изучены работы отечественных ученых, а также публикации в научных изданиях и периодической печати, освещающие проблемные нетипичные вопросы, возникающие при заключении и исполнении договора строительного подряда. Можно выделить работы следующих авторов: Басина Ю. Г., Виговского Е. В., Виговской М. Е., Брауде И. Л., Герасимова А., Доброчинской И., Овсеенко В. Р., Чигира В. Ф., и др.
Итак, цель работы – раскрыть сущность и содержание договора строительного подряда, особенности правового регулирования, определить статус субъектов данного договора, выявить и сформулировать проблемы, возникающие при заключении и исполнении данного вида договора, сделать выводы и внести предложения, направленные на совершенствование теории и правовой практики.
Для этого и поставлены следующие задачи (основные вопросы, подлежащие разработке (исследованию)): историческая эволюция института подряда и место договора строительного подряда в договорном праве России; понятие договора строительного подряда, основные отличия договора строительного подряда от иных подрядных договоров; особенности правового регулирования строительного подряда; правовой статус сторон данного договора; основания ответственности сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей по договору строительного подряда; материальное и процессуальное значение актов приемки-сдачи работ; проблема страхования рисков; вопрос о моменте перехода права собственности.

Основанием для рассмотрения вопроса о передаче в аренду здания (сооружения) является поручение (решение) Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.
Письменное обращение юридического лица также может быть основанием для рассмотрения просьбы о заключении договора аренды. Ходатайство о заключении договоров аренды в отношении зданий (сооружений), закрепленных за государственными предприятиями и учреждениями министерств и ведомств.
Решение о передаче в аренду здания (сооружения) оформляется Росимуществом либо по отдельным поручениям - его территориальными органами путем:
- согласования условий договора аренды Росимущества или его территориальным органом, что удостоверяется подписью соответствующего должностного лица и печатью этого органа;
- подписания договора о передаче объекта недвижимого имущества.
Организации, которым действующим законодательством Российской Федерации предоставлено право самостоятельно распоряжаться принадлежащим им на правах хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным недвижимым имуществом, а также самостоятельно получать арендную плату, выступают арендодателями.
В связи с этим, необходимо отметить, что нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие "балансодержатель" государственного или муниципального здания или сооружения с понятием "арендодатель".
Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом - титулодержатель объекта (Росимущество РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган местного самоуправления).
По объектам недвижимости, отнесенным действующим законодательством Российской Федерации к памятникам историко-культурного и природного наследия, договор аренды заключается в соответствии с названным выше Положением, с одновременным подписанием сторонами охранного обязательства об охране и использовании памятника истории и культуры. Также необходимо учитывать положения Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Договоры на передачу в аренду объектов недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, подлежат обязательному учету в реестре договоров Росимущество РФ.
Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК: субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности применительно к структурам по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью, аналогичные положению Росимущество РФ могут быть установлены актами субъектов РФ и муниципальных образований.
Некоторыми особенностями обладают договора аренды зданий (сооружений) с правом выкупа.
При заключении договоров аренды зданий (сооружений) с правом выкупа должны соблюдаться положения Федерального закона от 06.05.99 N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд", Указа Президента Российской Федерации от 06.04.97 N 305. Договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа необходимо заключать в соответствии с положениями статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такие договоры носят смешанный характер: положения о владении и пользовании имуществом регулируются законодательными нормами об аренде имущества, положения о приобретении имущества регулируются нормами законодательства о купле-продаже имущества (параграф первый главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, параграф седьмой той же главы в случаях приобретения зданий, сооружений, нежилых помещений).
При нахождении арендуемого имущества в оперативном управлении учреждения трехсторонний договор аренды нежилых помещений с правом выкупа должен заключаться между арендатором, арендодателем (собственником имущества) и титульным владельцем имущества, балансодержателем (учреждением).
При регистрации оперативного управления покупателя на приобретаемое в федеральную собственность имущество следует руководствоваться положениями постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 696 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества".
В зависимости от момента перехода права собственности к арендатору и последующего оформления права оперативного управления договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа могут быть построены двумя способами. Переход права собственности может происходить лишь по истечении срока аренды либо такой переход возможен в любой момент срока действия договора при условии оплаты выкупной цены.
При заключении таких договоров нужно учитывать, что предмет договора и права арендатора следует излагать таким образом, чтобы по договору выкуп имущества являлся правом, но не обязанностью арендатора. В противном случае к договору будут полностью применяться положения о купле-продаже.
Некоторые особенности на договор аренды зданий (сооружений) налагают и следующие факторы:
- объект договора аренды зданий (сооружений) находится в общей собственности нескольких арендодателей;
- объект аренды находится в залоге;
- объект аренды находится в доверительном управлении.

3.2. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений и сооружений.

Большая часть недвижимости юридических лиц Москвы, как известно, находится в аренде у юридических лиц - предприятий, учреждений и организаций различных форм собственности. Это связано с тем, что стоимость московской недвижимости при приобретении ее в собственность слишком велика, чтобы начинать в ней бизнес. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Единственное отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды (или имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. право распоряжения таким имуществом к арендатору не переходит. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.
Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.
В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Главного Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в котором должны быть указаны один из этих названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная). Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического лица в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственном реестр прав (ЕГРП). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если у арендодателя в свидетельстве указано, что он владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то в таком случае юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения, находящиеся у него на таком праве (в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить его экземпляр договора, в силу которого он является арендатором, и проверить в этом договоре допустимость на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать здания/помещения в субаренду нельзя. Кроме того, необходимо проверить, состоялась ли государственная регистрация такого договора, что означает вступление его в силу, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Порядок проведения государственной регистрации сделок с недвижимостью определен в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учесть, на какой срок он заключен. Договор аренды на срок менее одного года обязательной государственной регистрации не подлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок первоначального договора аренды.
После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.
1. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.
2. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами БТИ: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в БТИ выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, хотя часты и случаи оплаты в равных долях.
3. Указание на размер арендной платы, поскольку данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования.
4. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.
5. Запись об обязанности своевременной внесении платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны, кроме этого, могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
6. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
7. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу, капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
8. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
9. Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, по общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Споры между двумя юридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваются в арбитражном суде.
10. Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационной службы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.
11. Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны только тем уполномоченным лицом, которое указано в шапке договора. Если арендодатель ранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи хранится в регистрирующем органе и обязательно будет сличен с представленным вновь. Кроме того, должно быть обязательно указано, на основании чего действует данный гражданин, поскольку его дееспособность будет обязательным предметом установления при осуществлении государственной регистрации. Если он действует на основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если по доверенности - то нотариально оформленную или заверенную доверенность. Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, также обязан иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лица предприятия или учреждения. Кроме того, ему понадобится и копия этой доверенности, поскольку оригинал отдавать регистратору не нужно; он заберет копию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия и оригинал понадобятся также и при получении зарегистрированного договора.
Остальные условия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.
1. Порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует иметь в виду, что собственник недвижимого имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либо компенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает их самостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. При этом следует учесть, что в соответствии со ст. 545 ГК РФ предоставление услуг по энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающей организации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовыми установками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеет права перепродавать энергию самостоятельно.
Если в договоре аренды не закреплена обязанность оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы, то в связи с тем, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор. Некоторые вопросы налогообложения в этих случаях разъяснены в письме МНС России от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)".
2. В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим или физическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:
а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;
б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;
в) работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя.
3. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.
Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
4. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Заключение
В связи с общим ростом экономической активности, появлением у предприятий и частных предпринимателей свободных средств, которые можно выгодно вложить в строительство объектов недвижимости, происходит увеличение числа заключаемых договоров подряда на капитальное строительство. Качество же заключаемых договоров оставляет желать лучшего, о чем свидетельствует масса судебных и внесудебных споров и разногласий, возникающих между заказчиками и подрядчиками вследствие того, что не все необходимые или дополнительные условия договора подряда оговариваются сторонами либо эти условия прописываются таким образом, что остается возможность их неоднозначного понимания.
Практика рассмотрения дел в арбитражных судах свидетельствует о необходимости внесения в договор строительного подряда не только конкретных примеров из судебно-арбитражной практики (указание цены договора, сроков выполнения работ, изменения договорных цен на строительные работы и т.д.), но и различных способов обеспечения обязательств по договору (неустойки, залога, удержания, поручительства, банковской гарантии, задатка). Для этого с целью исключения возможных последствий рассмотрения дел (споров) в арбитражном суде по заключаемым договорам строительного подряда необходимо использовать информационные письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации
Для подготовки проекта договора строительного подряда необходимо использовать также ряд нормативно-правовых актов. Если речь идет о крупном строительстве, при составлении проекта договора строительного подряда может оказаться целесообразным использование и международной практики.
Определенное, предусмотренное Законом ограничение участия в договорах строительного подряда подрядчиков - физических и юридических лиц, заключивших договор строительного подряда в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности, выражается в необходимости иметь для соответствующей строительной деятельности лицензию. Таким образом, в случае отсутствия лицензии, определяя предпосылки использования ст. 173 ГК, следует иметь в виду возможность оспаривания в таком случае сделки стороной, у которой отсутствовала лицензия, лишь при условии, что ее контрагент, т.е. подрядчик, знал об этом или заведомо должен был знать.
Составляющие содержание договора строительного подряда права и обязанности подрядчика и заказчика охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для собственно подряда вообще и строительного подряда в частности. Следовательно, сторонам предстоит договориться по следующим основным вопросам:
- стоимость предмета договора;
- сроки начала и завершения работ по договору;
- порядок и условия расчетов и платежей;
- обязательства сторон по договору;
- производство работ;
приемка работ.
Подробное указание всех условий способствует в дальнейшем избежать недопониманий между сторонами договора и поможет предотвратить спорные ситуации.
Существенный интерес вызывает вопрос о минимизации рисков сторон в связи с колебанием курсов валют (если цена договора определена не в российской валюте). В условиях нестабильности мировых валют и российской валюты в частности было бы разумным подстраховаться от неоправданных расходов, вызванных падением или ростом курса рубля по отношению к ведущим мировым валютам.
Также в целях обеспечения непрерывности финансирования строительства подписать график производства работ, совмещенный с графиком финансирования.
Ответственность по договору строительного подряда возникает у его сторон в случае невыполнения ими своих обязательств, предусмотренных договором. Исполнение обязательств сторон по договору подряда обеспечивается мерами экономического воздействия. Это и предусмотренные законом или договором экономические санкции (неустойка, штраф, пени), и возмещения виновной стороной, не исполнившей своих обязательств, убытков.
В целях наиболее оптимального распределения рисков между сторонами целесообразно установить в договоре порядок расчетов (с учетом того, что в каждый данный момент договор подряда может быть расторгнут и имеется риск неполной оплаты заказчиком выполненных подрядчиком работ). Также в целях обеспечения непрерывности финансирования строительства подписать график производства работ, совмещенный с графиком финансирования.
Итак, все условия договора подряда сторонами согласованы. Необходимо не упустить формальности, несоблюдение которых может свести на нет с таким трудом достигнутые договоренности. Во-первых, заказчик должен потребовать у подрядчика доказательства наличия у того соответствующей строительной лицензии. Во-вторых, стороны, действуя без ложной скромности, должны потребовать друг у друга доказательства полномочий представителей, подписывающих договор.
Законодательством необходимо предусмотреть различные меры, направленные на защиту внутреннего рынка страны от применения материалов, изделий, конструкций и технологий, создающих угрозу надежности, безопасности и долговечности зданий и сооружений.
Преследуется в подобных случаях и другая цель - обеспечить благоприятные условия для устранения технических барьеров при внедрении в строительство прогрессивных отечественных и зарубежных достижений.

Список литературы

Конституция РФ. – М.: Проспект, 2006. - 48 с.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации – М.: ИКФ Омега – Л, 2006. – 160 с.
Александров А.А. Тендерная деятельность. – М.: СПб, 2005. – 347 с.
Алекринский А.Л. Правовое регулирование тендерной деятельности в России. – М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 2006. – 464 с.
Басин Ю.Г. Распределение случайных убытков, возникающих при исполнении договора подряда на капитальное строительство // Уч. зап. КазГУ. Алма-Ата, 2004. – 213 с.
Басин Ю.Г., Виньяр Е.С. Некоторые вопросы совершенствования подрядных отношений в строительстве // Уч. зап. КазГУ. Юридические науки. Вып. 4. Алма-Ата, 2006. – 112 с.
Басаков М. И. Тендерное дело в вопросах и ответах. 2007.
Брагинский М.И. Договор на проведение тендера. М.: Статут. 2006.
Брагинский М.И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 2005. – 463 с.
Брауде И. Л. Отдельные виды обязательств. – М.: Мысль, 2006. – 530 с.
Верб С. А. Гражданские правоотношения и их структурные особенности: Сборник статей. – Свердловск: НП, 2005. – 637 с.
Виговский Е. В., Виговская М. Е. Договор строительного подряда: правовые и налоговые аспекты // Бизнес-адвокат. 2005. № 4.
Волынец Э.Я. «Проведение тендеров». / «Комерсантъ». Журнал №11, 2002. – с.32-37
Гвозденко К.В. Основы тендерной деятельности. – М.: Финансист, 2006. – 294 с.
Гражданский кодекс РФ (часть 1, 2). – М., СПб., 2005. – 430 с.
Гражданский процессуальный кодекс РФ. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /под ред. О. М. Козарь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. – М.: Спарк, 2004. – 704 с.
Герасимов А. Не выполнил обязательства – отвечай! // Государство и право. 2005. №. 4.
Гражданский процесс: Учебник / Под ред. М.К. Треушникова. - М.: Зерцало, 2005. – 560 с.
Голощапова А.И. «Положение по организации и проведению конкурсов (тендеров) / «Комерсантъ». Журнал№4, 2004. – с.26-39
Журавлев Ю.М. Формы и методы проведения тендерных мероприятий. – М.: ЮКИС, 2005. – 190 с.
Никитина О.А. «Конкурсное производство» // «Бизнес адвокат» № 15, 2006г.
Никитина О.А. Конкурсное производство // Вестник ВАС РФ. 2007. Спец. приложение к № 3 С. 147.
Основы тендерной деятельности: Учебник / Отв. ред. проф. Т.А. Федорова. – М.: Издательство БЕК, 2006.
Организация тендерной компании. – М.: 2006. – 190 с.
Организация тендерной деятельности: учебник / Под ред. Рейтмана Л.И. – М.: Рост, 2005. – 530 с.
Рудицкий В.В. Экономика и организация тендеров. – М.: ЮКИС, 2005. – 284 с.
Сербиновский Б.Ю. Тендерное дело. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 263 с.
Сушко В.А. Организация тендеров. – М.: АНКИЛ, 2006. – 177 с.
Сухов В.А. Проведение тендеров в России. – М.: АНКИЛ, 2005. – 103 с.
Сербиновский В.А., Гарькуша П.Р. Тендерная деятельность предприятий: Учебное пособие для вузов. Ростов н/Д: «Феникс», 2006.