Введение

Реформирование общественных отношений во всех сферах жизни России, в том числе и экономической, сопровождается коренным изменением действующей законодательной базы. С зарождением новых экономических институтов появляются совершенно новые законы, регулирующие общественные правоотношения.
Не стало исключением и принятие ряда нормативных актов в области инвестирования – относительно нового для России института экономических правоотношений.
Институт инвестирования – это вложения в средства производства и предметы потребления какой-либо отрасли экономики или предприятия, в результате чего появляется новый капитал или приращивается наличный капитал.
При этом, инвестиции вкладываются в любые объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта.
То есть, налицо широкий спектр сфер, в которые инвестируются средства.
В то же время, пока что в основном инвестирование осуществляется только в один сектор – долевое участие в строительстве жилья для физических лиц.
Примечательно, что заключение договоров долевого участия в строительстве не получило большого распространения в других странах. «Заплатить за будущую квартиру, еще на стадии котлована, а то и просто огороженной забором будущей стройплощадки – это чисто русское изобретение. Этакая русская «строительная» рулетка».
И именно поэтому законодатель должен обратить самое пристальное внимание на порядок и условия инвестирования как экономического процесса. Тем более, что на сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций.
Основной любой сделки является договор. В процессе инвестирования таким договором является инвестиционный – документ, имеющий юридическую силу, закрепляющий права и обязанности сторон, регламентирующий весь процесс сделки. И именно от его содержания, проработанности всех условий договора и зависит его качественная реализация, обоюдовыгодная для сторон такой сделки.
Вышеизложенные положения обусловливают актуальность темы данного исследования, посвященного изучению правовой природы инвестиционного договора.
Кроме этого, об актуальности данной работы свидетельствуют также следующие обстоятельства:
- неразвитость институтов инвестирования в Российской Федерации;
- отсутствие информации о зарубежной практике инвестирования по договорам долевого участия;
- сложность практической реализации института инвестирования;
- слабая разработанность данной проблемы в научной сфере.
Объектом исследования является комплекс теоретических и практических проблем, связанных с раскрытием природы инвестиционного договора и его реализации в практике гражданских правоотношений.
Цели исследования – рассмотрение правовой природы и проблем практической реализации инвестиционного договора как сделки, направленной на получение прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, а также выработка мер, направленных на совершенствование действующего инвестиционного законодательства.
Для достижения поставленных целей ставились следующие задачи:
- исследовать основы института инвестирования;
- проанализировать содержание инвестиционного договора;
- выявить проблемы и перспективы практики реализации инвестиционного договора.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. В качестве общенаучного применялся также формально-логический метод.
В ходе исследования использовались также частные научные методы:
- исторический, позволяющий рассматривать вопросы становления и развития законодательства об инвестировании;
- системно-структурный, с помощью которого изучено регулирование в виде целостной системы взаимодействующих между собой гражданского, жилищного и инвестиционного законодательства;
- сравнительно-правовой, дающий возможность определить пределы использования в российском законодательстве зарубежного опыта.
Также использовались методы анализа, синтеза, методы толкования правовых норм и иные методы.
Сделанные выводы и предложения базируются на нормах Конституции Российской Федерации, нормах гражданского законодательства, специализированного законодательства об инвестиционной деятельности, актах судебных органов.
Исследовательскую базу составили нормы конституционного и гражданского законодательства, специализированных норм инвестиционного права.
При рассмотрении темы и решении ее задач были использованы работы и статьи по гражданскому праву, комментарии законодательства, которые позволили активно использовать теоретическую базу и полнее провести исследование проблемы.
Структура и объем работы обусловлены логикой и результатами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.
Первая глава посвящена основам института инвестирования в Российской Федерации. Во второй главе раскрыто содержание инвестиционного договора в жилищном строительстве. Третья глава рассматривает проблемы и перспективы практики применения договора об инвестиционной деятельности в жилищном строительстве.

Структура взаимоотношений всех участников такого строительства стандартная: инвестор – заказчик – подрядчик; по окончании или на стадии строительства: инвестор – покупатель (соинвестор).
При традиционной схеме инвестиционно-строительного процесса его участниками являются инвестор, заказчик и подрядчик. Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор на выполнение функций заказчика), который устанавливает порядок их взаимоотношений.
В зависимости от конкретных условий осуществления инвестиционной деятельности инвестор может выступать в качестве непосредственно инвестора. Тогда он заключает договор с заказчиком, который обеспечивает процесс строительства.
Инвестор может совмещать функции инвестора и заказчика. При этом заключается договор подряда со строительной организацией.
Инвестор, являющийся строительной организацией, самостоятельно осуществляет строительство.
При этом в любом случае инвестор может привлекать для финансирования строительства других инвесторов (соинвесторов, дольщиков), которые решили вложить собственные средства в строительство, заключая с ними договоры долевого участия (соинвестирования).
Денежные средства, полученные застройщиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Ст.18 Закона о долевом строительстве установлено строго целевое использование средств, полученных от дольщиков. Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), которая, в свою очередь, обязана осуществить финансирование строительства.
В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства.
В настоящее время договоры уступки прав, связанных с инвестированием в строительство жилья, получили широкое распространение.
До 1 апреля 2005 г. вопросы уступки права требования в объектах строительства регулировались следующим образом. Инвестор согласно ст.382 ГК РФ и ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» мог переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформлялась путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) или договора соинвестирования между участником долевого строительства и третьим лицом. К последнему переходили все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у соинвестора, если иное не было предусмотрено в договоре цессии. В соответствии с п.4 ст.454 ГК РФ имущественные права могут быть объектом купли-продажи.
Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями ст.388 ГК РФ уступка права требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. На основании ст.6 Закона об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, инвесторы имеют право на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст.39 НК РФ момент реализации и, следовательно, обязанность соинвестора по уплате налогов наступают сразу после заключения договора уступки. На практике применение такой формы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов уже в момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборота соинвестора. Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можно рассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такого договора с генеральным инвестором (кредитором) в силу требований ст.391 ГК РФ.
Как видится, с учетом этих проблем в Федеральном законе № 214-ФЗ в ст.11 установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
При этом заключение такого договора допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п.1 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт передачи квартиры инвестору имеет большое значение, поскольку именно этим документом подтверждается выполнение обязательства генерального инвестора по передаче квартиры инвестору. Право инвестора на квартиру не может возникнуть до тех пор, пока обязательства по передаче квартиры не будут выполнены и квартира не будет передана инвестору по акту или иному документу, свидетельствующему о передаче квартиры. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в п.1 статьи 7 Закона о долевом участии, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п.2 статьи 7 Закона о долевом участии.
В ст.18 Закона об участии в долевом строительстве зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Другими словами, все получаемые от дольщиков деньги застройщик должен расходовать на оплату труда работников, осуществляющих контроль над деятельностью подрядной организации, оплату работы подрядчиков, осуществляющих непосредственное строительство объекта недвижимости, на преодоление административных барьеров, неизбежно возникающих при строительстве и т.п. Согласно п.1 ст.5 Закона цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если застройщик – коммерческая организация, цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве суммы двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщика. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей – застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст.18 правило вряд ли возможно.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в установленный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. Соответственно, участник долевого строительства должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Законом предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства построенного объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Следует отметить, что это существенно ниже, чем законная неустойка, предусмотренная Законом о защите прав потребителей (3 процента за каждый день просрочки).
Кроме того, в этом случае участник долевого строительства имеет право на одностороннее расторжение договора (п.1 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве). Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40 процентов «чистой» прибыли. «Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом»
Законодатель стремился обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о застройщике. Закон о долевом участии в ст.19 вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. При этом следует иметь в виду, что все перечисленные документы, включая утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, должны быть предоставлены застройщиком для ознакомления любому обратившемуся лицу. Информация о проекте строительства должна включать в себя в том числе сведения о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков и иные сведения, так или иначе связанные со строительством планируемого объекта. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации, в том числе сети Интернет, не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Закон внес изменения и в некоторые законодательные акты. Пункт 1 статьи 7 «Открытость сведений о государственной регистрации прав» Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен абзацем, в соответствии с которым в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, должны указываться зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц и фамилии, имена, отчества физических лиц как участников долевого строительства.
2.3. Существенные условия договора


Сущность таких условий договора сводится к следующему: физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав, например автомобили, недвижимость, ценные бумаги) в собственность другого юридического лица (обычно оно именуется инвестиционной компанией или инвестиционно-строительной компанией).
Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора.
В законе определяются существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст.4 Закона о долевом строительстве устанавливает следующие обязательные условия:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных законом, такой договор считается незаключенным.
Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве определяет предмет договора участия в долевом строительстве (как и в подрядных договорах) – результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.
Несмотря на это, ст.5 указанного Закона, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, думается, что не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. В этом случае деятельность застройщика надо рассматривать в более широком смысле, через призму инвестиционных понятий. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств, что, бесспорно, можно определить как оказание услуг, так как здесь речь идет не только о выполнении работ по строительству, но и о распоряжении привлеченными денежными средствами.
Эти понятия перекликаются с терминами из банковского права, а банковские договоры относятся к сфере услуг. Но все же этой части предмета придается не столь важное значение, поэтому весь спектр деятельности застройщика по реализации инвестиционного проекта заключается в маленькой фразе: «своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)» (пункт 1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).
По смыслу Закона об участии в долевом строительстве дольщика не должно волновать, как будет строиться объект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, причем в соответствии с проектом и с описанием его в договоре.
Следует обратить внимание на то, что когда говорится о предмете договора участия в долевом строительстве, то имеется в виду не полностью здание, а конкретное «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства» (абзац 3 ст.2 Закона об участии в долевом строительстве).
Как показала практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования. Новый Закон предписывает обязательно определять подлежащий передаче конкретный объект в соответствии с проектной документацией (статья 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Срок в договоре долевого строительства также имеет существенное значение, так как инвестор заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.
В действующем инвестиционном законодательстве нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков с учетом вышеупомянутых причин возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
В случае, если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор (ст.6 Закона об участии в долевом строительстве) в порядке, предусмотренном главой 29 ГК РФ. Стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным.
Цена в договоре долевого строительства, в соответствии со ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, является существенным условием. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, и договор участия в долевом строительстве регулируют привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах. В этом есть одно из существенных отличий изучаемого договора от договора простого товарищества, с которым наиболее часто отождествляли договор долевого строительства.
Закон в п.2 ст.5 допускает возможность изменения первоначальной цены только при одновременном соблюдении двух условий:
- такая возможность должна была быть предусмотрена в самом договоре;
- на изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства.
В то же время, следует отметить, что вряд ли это положение защитит интересы застройщиков, поскольку в таких случаях застройщиков ставят перед выбором: либо выплатить дополнительные суммы, либо строительство будет заморожено. Таким образом, получить дополнительное согласие будет достаточно просто.
Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый трудный среди условий договора. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А услугодатель, как известно, не всегда может гарантировать положительный результат своей деятельности, не может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, поэтому и стоимость услуг достаточно неустойчива. В связи с этим, думается, необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены.
Таким образом, ценообразование отдается полностью в руки сторон исследуемого договора, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Решить данную проблему, возможно, поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Ведь на практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.
Договор долевого строительства, являясь соглашением, в результате которого в собственность приобретается недвижимое имущество, как правило, регистрировался в соответствующих органах. Однако с принятием Закона об участии в долевом строительстве требование о том, чтобы договор, уступка требований по договору, а также изменения к договору заключались в письменной форме с обязательной государственной регистрацией в органах регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения строящегося объекта, стало обоснованным и законным. Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.
Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна.
В Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения.
Теперь в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указываются наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.
Закон о государственной регистрации прав дополнен ст.25.1 «Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве», в соответствии с которой государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Таким образом, договор считается заключенным только при условии достижения сторонами соглашения по следующим условиям: предмете, срокам, цене, форме договора. При этом некоторые условия названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида.
2.4. Ответственность сторон по договору
инвестирования в строительство
Ответственность сторон, безусловно, очень важный момент, на который при заключении договора следует обратить самое пристальное внимание.
В силу того, что строительство дома является достаточно длительным процессом (от 6 месяцев до трех и более лет), необходимо, прежде всего, определить порядок расторжения договора и возврата денежных средств инвестору. Ведь за данный период у последнего могут измениться жизненные обстоятельства, потребности, возможности инвестирования и так далее.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям договора или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то такие условия являются ничтожными.
Ряд положений Закона о долевом участии направлен на защиту прав и интересов застройщика. В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Заключение

Следует отметить, что инвестиционная деятельность регулируется нормами различных отраслей права. Отсюда возникает уникальность и комплексность парового регулирования инвестиционной деятельности. Современное инвестиционное законодательство сближает условия инвестирования для отечественного и иностранного инвестора посредством единообразного подхода к регулированию конкретного вида правоотношений.
Особенностью развития законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности, является высокая динамичность принятия нормативно-правовых и подзаконных актов, что подчёркивает важность регулирования инвестиционной деятельности на территории Российской Федерации.
Необходимо отметить, что объекты гражданских прав разделены на две группы объекты, которые могут быть использованы в качестве инвестиционных вложений, и объекты, которые не могут быть использованы в таком качестве.
В ходе работы над дипломным исследованием было установлено, что в качестве общего свойства инвестиций, законодатель называет лишь наличие у них денежной оценки. Одним из признаков, представленных для определения инвестируемых объектов гражданских прав, является их возможность выступать объектом права собственности.
Автор дипломной работы полагает, что на современном этапе развития гражданско-правовых отношений, в основу формирования правового термина «инвестиции» необходимо заложить его экономическое свойство.
Отмечая значение инвестиций, необходимо сказать, что: смысл инвестиций не только в увеличение денежных средств вложенных в тот или иной объект, но и в создании, приобретении активов обладающих определенными характеристиками.
Субъектам инвестиционной деятельности в Российской Федерации необходимо уяснить, что «инвестиции» выступает не как совокупность вкладываемых инвестором активов, а как сами отношения, связанные с вложением определенных средств.
В современных рыночных условиях, и в процессе конкуренции на «рынке», законодателю необходимо внести изменения в законодательство об инвестировании, таким образом, чтобы определить понятия терминам инвестиции, инвестиционная деятельность и инвестиционные правоотношения.
Конструкция договора участия в долевом строительстве, которая рассматривалась в данном квалификационном научном исследовании, сочетает в себе элементы, нескольких видов правоотношений, в том числе услуги, и работы.
На современном этапе развития гражданского законодательства, для того чтобы застройщик имел право привлекать денежные средства участников долевого строительства, он должен предварительно получить разрешение на строительство и земельный участок, который ему принадлежал бы либо на праве собственности, либо аренды. Это обстоятельство призвано защитить инвесторов и сам рынок жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку для того чтобы получить земельный участок и разрешение на строительство, застройщик должен доказать серьезность своих намерений.
Необходимо отметить, положительные тенденции развития инвестиционного законодательства, так законодатель стремился обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о застройщике. Закон о долевом участии в с ст.19 вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации.
Ценообразование отдается полностью в руки сторон договора долевого строительства, что неизбежно приводит к новым судебным тяжбам. Автор дипломной работы полагает, что решить данную проблему, возможно, только путем стабильности законодательства в сфере строительства. На практике за время возведения объекта законодательная база может измениться несколько раз, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов.
При реализации заложенного имущества, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств может возникнуть ситуация, когда участники долевого строительства могут посчитать более выгодным для себя не получение назад вложенных денежных средств, а продолжение строительства с новым застройщиком. Такой вариант никак не урегулирован в законодательстве. Автор, считает что данную проблему необходимо решать на уровне государственного контроля путем внесения в договор на реализацию заложенного имущества условия о дальнейшем исполнении обязательств по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве.
Не следует забывать, что законные интересы застройщиков также должны быть защищены. Для этих целей застройщикам необходимо включать в текст договоров участия в долевом строительстве условия о праве застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случае если участник долевого строительства существенно задерживает платежи по договору либо уклоняется или необоснованно отказывается от приемки объекта долевого участия.
Судебная практика по применению к правоотношениям сторон при участии в договоре долевого строительства складывалась неоднозначно во всех регионах России, что говорит о различной трактовке одного закона.
В целом необходимо отметить, что новых нормы законодательства заметно улучшило правовое положение участников долевого строительства. Инвесторы имеют право на получение полной и достоверной информации о ходе строительства и о самом застройщике. Одним из важнейших достоинств новых положений, является то, что определенные условия договора на участие в долевом строительстве зафиксированы в законе и носят императивный характер.
Необходимо отметить, что новые правила и требований дают контрагентам застройщика реальный механизм давления на застройщика, что является, по мнению автора вполне логичным обстоятельством.
Законодательные нововведения положительно сказываются на степени защищенности инвестора и на ухудшение положения деятельности застройщика, так как первых в нашей стране намного, то такое положение дел, по мнению автора, является закономерным.
Законодательство в целом направлено на вытеснение с рынка долевых инвестиций застройщиков, которые не способны соответствовать новым законным требованиям. На рынке строительства жилья нет место, компаниям мошенникам, на рынке должны присутствовать добросовестные компании которые способны соблюдать законодательство.
Необходимо отметить и недостатки законодательства, допустимо было бы не регистрировать договоры участия в долевом строительстве, объектом которых является нежилое помещение, поскольку на вторичном рынке договоры купли-продажи таких объектов не регистрируются.
По мнению автором, законодательно необходимо разграничить субъектов долевого строительства долевого строительства по целям, которые они преследуют: а) потребительские; б) предпринимательские цели. Это должно способствовать развитию и становлению рынка инвестиций в строительном комплексе и помогать решению спорных ситуаций и конфликтов.

Библиография

1. Нормативные акты:

1.1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года///Российская газета от 25 декабря 1993 года.
1.2. Соглашение стран СНГ от 24 декабря 1993 года «О сотрудничестве в области инвестиционной деятельности»//Бюллетень международных договоров. 1995. № 4.
1.3. Конвенция о защите прав инвестора от 28 марта 1997 года//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 8.
1.4. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1). Ст.16.
1.5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.
1.6. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.14.
1.7. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст.4147.
1.8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 № 195-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 07.01.2002. № 1 (ч.1). Ст.1.
1.9. Налоговый кодекс РФ, часть первая, от 31 июля 1998 года № 46-ФЗ//Собрание законодательства РФ. №31. 03.08.1998. Ст.3824.
1.10. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.40.
1.11. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ « жилищных накопительных кооперативах»//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.41.
1.12. Федеральный закон РФ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»//Собрание законодательства РФ. 17.11.2003 № 46 (ч.2). Ст.4448.
1.13. Федеральный Закон РФ от 09 июля 1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 12.07.1999. № 28. Ст.3493.
1.14. Федеральный закон РФ от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»//Собрание законодательства РФ. 01.03.1999. № 9. Ст.1096.
1.15. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст.3400.
1.16. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст.3594.
1.17. Федеральный закон РФ от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»//Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст.1.
1.18. Закон РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей»//Собрание законодательства РФ. 15.01.1996. № 3. Ст.140.
1.19. Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»//Ведомости СНД и ВС РСФСР. 18.07.1991. № 29. Ст.1005.
1.20. Телеграмма ЦБ РФ от 23.06.2006 № 1696-У «О процентной ставке рефинансирования, установленной с 26 июня 2006 года)//Вестник Банка России. № 36. 28.06.2006.


2. Судебная практика:

2. 1. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.//Бюллетень Верховного Суда. 2003. № 2.

2.2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»//Справочно-правовая система «Консультант Плюс».


3. Научно-правовая литература:

3.1. Андронатий А. Инвестиции в строительство жилья: правовой аспект//Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.
3.2. Антипова О.М. Инвестиции: правовое содержание понятия//Юридический мир. 2005. № 12.
3.3. Антипова О.М. К вопросу о понятии термина «инвестиции»: семасиологический и экономический аспект//Юридический мир. 2005. № 9.
3.4. Арапова Т. Инвестор или дольщик//Новости рынка недвижимости. 2004. № 23.
3.5. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве//Журнал российского права. 2006. № 1.
3.6. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров//Журнал российского права. 2002. № 1.
3.7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М.: 2001.
3.8. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве//Хозяйство и право. 2002. № 2.
3.9. Горягин А.А. Административно-правовое регулирование инвестиционной деятельности в РФ. Дис. на соискание степени к.ю.н. – М.: 2001.
3.10. Гришаев С.П. Договор участия в долевом строительстве. – М.: 2005.
3.11. Жилинский С.С. Понятие «инвестиции» в современном российском законодательстве//Законодательство. 2005. № 3.
3.12. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ, 2005.
3.13. Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги или строим вместе//ФПА АКДИ «Экономика и жизнь». 2001. Вып. № 15.
3.14. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег в книге Петти В., Смит А., Рикардо Д., Кейнс Дж., Фридмен М. Классика экономической мысли: Сочинения. – М.: 2000.
3.15. Ковешников М.Е. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации. – М.: 2001.
3.16. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация//Хозяйство и право. 2002. № 2.
3.17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный)/А.К.Губаева; Под ред.Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева. – М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2005.
3.18. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве//Право и экономика. 2006. № 2.
3.19. Майфат А.В. Инвестор: понятие, статус, деятельность//Современное право. 2005. № 10.
3.20. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры//Российская юстиция. 2002. № 9.
3.21. Международные двусторонние инвестиционные соглашения: Монография/Евтеева М.С. – М.: Международные отношения, 2002.
3.22. Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества//Юрист. 2002. № 2.
3.23. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве//Законодательство. 1999. № 6.
3.24. Невинная Н. Строителей бояться – квартир не покупать//Российская газета. 2005. 1 апреля.
3.25. Николаев В.С. О некоторых аспектах ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья//Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.
3.26. Паланкоев А.М. Государственное управление инвестиционным процессом в Российской Федерации. Дис. на соискание степени к.ю.н. – М.: 2001.
3.27. Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья//Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. № 3.
3.28. Потапова Ю.В. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в субъектах Российской Федерации. Дис. на соискание степени к.ю.н. – М.: 2003.
3.29. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики)//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 12.
3.30. Свирин Ю. Инвестор или потребитель?//Российская юстиция. 1997. №3.
3.31. Сидоров А.А. Приобретение жилья на стадии строительства//Сайт юридической фирмы «Правовая защита». Недвижимость и право. 2004.
3.32. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право а объект строительства в судебной практике//Хозяйство и право. 1997. № 10.
3.33. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 3-е изд. – М.: 2002.
3.34. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. – М.: 2004.
3.35. Сырых Е.В. Общие критерии качества закона. Дис. на соискание степени к.ю.н. 2001.
3.36. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). – М.: 2005.
3.37. Трапезников В.А. Особенности правового статуса государства как участника инвестиционных отношений//Право и политика. 2006. № 1.
3.38. Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве//Право и экономика. 2005. № 9.
3.39. Трапезников В.А. Судебная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве//Арбитражный и гражданский процесс. 2005. № 10.
3.40. Фокова Е.А. О государственном контроле деятельности, с вязанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства//Юристъ. 2005. № 12.
3.41. Чекунова С.А. Правовое положение иностранных инвестиций в России//Законодательство и экономика. 203. № 5.
3.42. Черемис С.Ю. Инвестиционный договор//Учет в строительстве. 2003. № 1.
3.43. Шадрина Т.В. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации. Автореф. дис.... к.ю.н. – М.: 1999.
3.44. Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону//Право и экономика. 2005. № 12.
3.45. Щербинин С.С. Комментарий к Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (постатейный). – М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.
3.46. Экономика: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп./Под ред. д. эк. н. проф.А.С.Булатова. – М.: Юристъ. 2000.