ВВЕДЕНИЕ
Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при невысокой, в целом, инвестиционной активности. Проблемы обеспечения эффективности инвестиционного процесса на любом иерархическом уровне являются отражением макроэкономических проблем, к числу которых можно отнести традиционные (внерыночные) схемы организации инвестиционного процесса, не обеспечивающие современные требования к качеству строительства и недостаточно «нацеленные» на конечный результат.
Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения.
Проблемами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, подчеркивая актуальность этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, экономической и архитектурно-строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.
Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в сфере недвижимости, с одной стороны, обусловлена масштабами строительства и объемами инвестиций, с другой стороны, — недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе и растущей потребностью инвестиционно-строительного комплекса в высокоэффективных формах и методах организации деятельности.
Вопросы управления инвестиционно-строительной деятельностью в рыночных условиях рассмотрены в научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых Аныпина В. М., Архангельского В. Н., Багова В.П., Велика Д. Г., Грабового П.Г., Дмитриева А. Н., Иващенко Н.П., Ильенковой С.Д., Кабанова В.Н., Карасева А.В., Кирилловой А. Н., Ковалева Г. Д., Кудинова Л. Г., Кушлина В. И.,Максимова С.Н., Ольдерогге Н. Г., Попкова Ю. С, Прыкина Б.В., Рекитара Я. А., Черняка В. 3., Шапиро В. Д. , а также Варнеке Х.Ю., Друкера П., Кассона М., Кента К., Линка А., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Хизрича Р., Янча Э. и др.
В дипломной работе осуществляется исследование эффективного управления инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Актуальность данной проблемы обусловлена бурным развитием инвестиционной деятельности в России и необходимостью исследования возникающих при этом управленческих проблем. Так застройка территории ранее занимаемой промышленным предприятием представляет собой длительный и комплексный проект, состоящий из множества под-проектов, ход и реализацию которых сложно прогнозировать. Большинство сложностей данного типа проектов связано с наследием прошлого, историей предприятия. Предварительный Due Diligence зачастую не способен выявить все риски, с которыми придется столкнуться в работе над проектом, особенно на стадии подготовки площадки для строительства. Поэтому оперативный, можно сказать «кризисный», менеджмент является зачастую ключевым условием для преодоления кризисов проекта, возникающих при закрытии предприятия и оформлении титула на земельный участок.
Целью исследования является выявление методов повышающих эффективность управления проектом в сфере недвижимости.
Основными задачами исследования являются:
1) определение ключевых факторов, влияющих на реализацию проекта в сфере недвижимости;
2) выявление методов управления факторами, влияющими на реализацию проекта в сфере недвижимости;
3) разработка рекомендаций по ведению эффективного управления проектами в условиях высокой неопределенности.
Объектом исследования является ЗАО «Компания А». В качестве предмета исследования служат аспекты управления проектом в сфере недвижимости.
Информационная база исследования включает труды российских, зарубежных авторов, периодические издания, книги, законы и другие нормативно-правовые акты, материалы интернет-сайтов.
Вопросы управления проектами достаточно хорошо рассмотрены в литературе, периодических журналах и на Интернет-сайтах.
Основной рабочей гипотезой является понимание того, что посредством сбалансированной комбинации четкого планирования, организации рабочего времени и разграничения полномочий членов команды, выбора концепции позволяющей правильно спланировать и реализовать подготовительные (до этапа строительства) мероприятия, можно достичь желаемых инвестиционных результатов в ходе реализации проекта в сфере недвижимости.
В ходе исследования в качестве основного будет применяться аналитический метод исследования.




строительство торговых площадей в составе МФК;
строительство объектов класса «люкс»;
рост числа региональных проектов;
активное освоение подземного пространства;
реконцепция ТЦ.
Прогноз до конца 2008 года:
рост арендных ставок до 10%;
объем введенных в эксплуатацию качественных торговых площадей до конца 2008 года составит около 1 090 тыс. кв.м;
превышение спроса над предложением, сохранится дефицит торговых площадей;
развитие сетевого девелопмента;
активное развитие инвестиционного рынка;
развитие новых форматов торговой недвижимости (outlet center, ритейл-парк, lifestyle-center, department store);
выход новых игроков на рынок.
3.2. Организационный анализ проекта
В данном проекте рассматривается возможность осуществления проекта строительства торгового комплекса.
Проект планируется реализовать ЗАО «Компания А».
Данная компания была создана в 2006 году с целью реализации прямых иностранных инвестиций в сфере недвижимости и предусматривает строительство сети многофункциональных торговых комплексов преимущественно формата Retail park в различных регионах России.
Каждый такой комплекс общей площадью до 120 тыс.кв.м включает в себя гипермаркеты, торговые галереи, ресторанные дворики и досугово-развлекательные зоны.
Основными торговыми операторами комплексов выступают ведущие и местные торговые сети.
Инвестиции в строительство каждого комплекса составляют более 150 млн. долларов США, при освоении которых активно задействуется местный строительный комплекс. 
Целью проекта является создание в Южном округе Москвы торгового комплекса обеспечивающего высокий уровень торговли продуктами питания, промышленными товарами, а также оказания бытовых услуг населению.
Торговый комплекс планируется организовать на базе существующего здания, в котором ранее располагался склад одного из промышленных предприятий и представляет собой утепленный павильон из легких сборных быстровозводимых металлических конструкций имеющий современный дизайн и предполагающий многофункциональное использование. Внутренняя планировка павильона предусматривает размещение офисов предприятий, торговых и подсобных помещений. Общая площадь возводимого объекта составляет 91560 кв. метров., в т.ч. торговая площадь – 67000 кв.м. Проектом строительства предусмотрена реконструкция здания, установка и подводка необходимых коммуникаций, благоустройство и озеленение прилегающей к комплексу территории, создание охраняемой автостоянки и наружное освещение.
Открытие каждого объекта создает около 1500 рабочих мест, а также позволяет привлечь большое количество предприятий для выполнения сервисных функций.
Продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) составляет 12 месяцев с начала реализации проекта.
В течение этого периода времени фирмой с использованием подрядных организаций будет проведена полная реконструкция существующего здания, а также, будет приобретено, доставлено и смонтировано основное технологическое оборудование. К моменту пуска проекта в эксплуатацию технологическое оборудование будет полностью готово к работе.
Оценка инвестиционных издержек, связанных с реконструкцией здания (без учета стоимости существующего здания) и с приобретением импортного оборудования представлена в табл. 3.2.
Таблица 3.2
Оценка инвестиционных издержек

Как известно, торговая галерея является местом сосредоточения большинства арендаторов, грамотная работа с которыми позволяет не только обеспечить высокие доходы владельцам ТЦ, но и обеспечить самим магазинам хорошие объемы продаж. Достигается это прежде всего за счет корректного подбора пула арендаторов, а также их правильного взаимного размещения.
На капитальные вложения необходимо 62400 тыс.руб. При этом планируется привлечение собственных и заемных средств.
Привлечение указанной суммы полностью покрывает инвестиционные затраты проекта, обеспечивая положительное сальдо денежных потоков в течение всего горизонта исследования.
Приобретение оборудования по договору лизинга на этапе разработки проекта не предусматривается.
Расчет источников средств на начало реализации проекта представлены в табл.3.3.
Таблица 3.3
Источники средств (на начало реализации проекта), тыс. рублей

В качестве источников финансирования текущей производственной деятельности могут выступать:
собственные финансовые средства (уставный капитал, накопление, амортизационные отчисления и т.д.);
ассигнования из федерального, реальных и местных бюджетов;
иностранные инвестиции;
различные формы заемных средств: кредиты предоставляемые государством на возвратной основе, кредиты иностранных инвесторов, облигационные займы, кредиты коммерческих банков, кредиты поставщиков и другие средства.
Источником привлечения заемных средств является долгосрочный (на 5 лет) инвестиционный кредит. Общий объем кредита – 22400 тыс.руб., процентная ставка - 18% годовых, выплата процентов происходит ежемесячно.
График финансирования проекта с помощью заемных средств приведен в табл. 3.4.
Таблица 3.4
График финансирования проекта с помощью заемных средств, тыс. руб.

Таким образом, предлагаемый к реализации бизнес-план предполагается финансировать как с помощью собственных, так и с помощью заемных средств.
3.3. Анализ планируемых доходов и расходов проекта
Расчет затрат на материалы и на коммунальные услуги представлен в табл. 3.5.
Таблица 3.5
Расчет затрат на материалы и коммунальные услуги

Система оплаты труда персонала предполагается следующий: фиксированный оклад и премия.
Расчет фонда оплаты труда персонала приведен в табл.3.6.
Таблица 3.6
Расчет фонда оплаты труда персонала

Таким образом, общие затраты на заработную плату персонала составят 53538,0 тыс.руб.
Далее необходимо рассчитать годовые затраты на осуществление деятельности фирмы (табл. 3.7). При этом зарплата индексируется по 10% в год, расходы на ремонт и коммунальные платежи увеличиваются с интенсивностью 20% в год.
Таблица 3.7
Годовые затраты на содержание торгового центра, тыс. руб.
Продолжение табл. 3.7


Таким образом, годовая себестоимость в первый год реализации проекта составит 74242,9 тыс.руб., далее произойдет рост до 90908,2 тыс.руб.
В табл. 3.8 приведен расчет себестоимости содержания и величины арендной платы 1 кв.м. торговой площади торгового комплекса.
Таблица 3.8
Расчет себестоимости содержания и величины арендной платы 1 кв.м. торговой площади торгового комплекса, тыс.руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе проведено исследование методов, повышающих эффективность управления проектом в сфере недвижимости.
В работе проведен критический обзор теоретических аспектов по рассматриваемой проблеме. Проведенный анализ позволяет сформировать основные аспекты выбора методологии исследования по рассматриваемой проблеме.
Инвестирование как долгосрочное вложение капитала с целью получения прибыли предполагает составление и оценку плана развития событий по мере достижения желаемого результата. Такой план называется инвестиционным проектом.
Инвестиционный проект — проект, предусматривающий (в числе других действий) осуществление инвестиций. Естественно, что проектные материалы в данном случае должны содержать информацию о том, кто осуществляет инвестиции, в какой форме они осуществляются, каков объем этих инвестиций и как они распределены во времени. Инвестор - участник инвестиционного проекта, в числе действий которого предусмотрено осуществление инвестиций. Инвестиционные проекты преследуют цель получения доходов от производства некоторой продукции или услуги.
Эффективность проекта оценивается определенными количественными характеристиками — показателями эффективности, отражающими (хорошо или плохо, точно или неточно) указанное соответствие в том или ином аспекте, "выгодность" реализации проекта для каждого из его участников, а также некоторыми качественными характеристиками. Показатели коммерческой эффективности проекта в целом учитывают финансовые последствия его осуществления для реализующей его коммерческой структуры и определяются в предположении, что все необходимые для реализации проекта затраты производятся за счет ее средств. В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности ИП, рекомендуются:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
потребность в дополнительном финансировании;
индексы доходности затрат и инвестиций;
срок окупаемости;
группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия - участника проекта.
Целью проекта является создание в Южном округе Москвы торгового комплекса обеспечивающего высокий уровень торговли продуктами питания, промышленными товарами, а также оказания бытовых услуг населению.
Проект имеет большую социальную значимость. Функционирование торгового комплекса сможет удовлетворить потребности большого количества населения в продовольственных и промышленных товарах высокого качества.
Кроме того, открытие торгового комплекса предполагает создание около 1500 рабочих мест, а также позволяет привлечь большое количество предприятий для выполнения сервисных функций.
Проектом строительства предусмотрена реконструкция здания, установка и подводка необходимых коммуникаций, благоустройство и озеленение прилегающей к комплексу территории, создание охраняемой автостоянки и наружное освещение.
Продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) составляет 12 месяцев с начала реализации проекта.
На капитальные вложения необходимо 62400 тыс.руб. При этом планируется привлечение собственных и заемных средств. Привлечение указанной суммы полностью покрывает инвестиционные затраты проекта, обеспечивая положительное сальдо денежных потоков в течение всего горизонта исследования.
Анализ эффективности проекта выявил следующее.
В целом проект организации торгового комплекса является эффективным. Совокупная чистая прибыль за три года реализации проекта составит 32254,4 тыс.руб. Совокупный денежный поток за этот же период составит 28815,6 тыс.руб.
В то же время анализ показателей коммерческой эффективности проекта показал, что эффективность реализуемого проекта недостаточно высокая. В связи с этим в работе приведены основные направления совершенствования реализации инвестиционного проекта торгового комплекса:
снижение инвестиционных затрат;
снижение текущих затрат функционирования торгового комплекса;
увеличение доходов торгового комплекса;
снижение затрат на обслуживание кредита.

БИБЛИОГРАФИЯ
Алексеева М.А. Планирование деятельности фирмы. М., Финансы и статистика, 2003.
Баринов В.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие. – М.: Форум: Инфра-М, 2004.
Бизнес-план. Методические материалы – 3-е изд., доп. /Под ред. Н.А. Колесниковой, А.Д. Миронова. – М.: «Финансы и статистика», 2006.
Бизнес-план. /Кураков Л.П., Ляпунов С.И., Мингазов Х.Х., Попов В.М. Изд. 3-е. Ч. 1. Зарубежный и отечественный опыт. М.: Финансы и статистика, 2005.
Букаяков М.И. Внутрифирменное планирование. Учебник – М.: Инфра-М, 2007.
Бэнгз Д.Г. Руководство по составлению бизнес-плана. Серия «Маркетинг и менеджмент за рубежом» / Пер. с англ. М.: Изд-во «Финпресс», 2007.
Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ. Учебник. — М.: ЮНИ-ТИ, 2006.
Грачева М.В. Анализ проектных рисков. Учебное пособие. — М.: Фина-статинформ, 2007.
Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. — М.: Pro-Invest Consulting, 2004.
Ильин А.И. Планирование на предприятии. Учебное пособие. В 2 ч. ч.1. Стратегическое планирование. – Мн.: ООО «Новое знание», 2006.
Любанова Т.П., Мясоедова Л.В.,. Грамотенко Т.А., Олейникова Ю.А. Бизнес - план. Учебно - практическое пособие. М., ПРИОР, 2002.
Мазур И.И и др. Реструктуризация предприятий и компаний. Справочное пособие/Под ред. И.И. Мазура — М.: Высшая школа, 2004.
Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. — М.: Высшая школа, 2001.
Методики коммерческой оценки инвестиционных проектов. - ИКФ АЛЬТ, 2004.
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). - М.: Экономика, 2005.
Никонова И.А. Финансирование бизнеса. - М.: Альпина-Паблишер, 2003.
Пелих А.С. Бизнес-план или Как организовать собственный бизнес: Анализ. Методика. Практикум. М.: Ось-89, 2002.
Путеводитель в мир управления проектами: Пер. с англ. — Екатеринбург: УГТУ, 2006.
Сергеев А.А. Экономические основы бизнес - планирования. М.: ЮНИТИ, 1999.
Смолкин A.M. Менеджмент: Основы организации. — М.: ИНФРА-М, 2003.
Управление проектами. Зарубежный опыт / Под. ред. В.Д. Шапиро. — СПб.: ДваТрИ, 2006.
Управление проектами/Под общ. ред. В.Д. Шапиро. — СПб.: ДваТрИ, 2005.
Управление проектами: Толковый англо-русский словарь-справочник/ Под ред. В.Д. Шапиро. — М.: Высшая школа, 2007.
Управление инвестициями. В 2 т. / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. — М.: Высшая школа, 2004.
Управление проектами: Толковый англо-русский словарь-справочник / Под ред. В.Д. Шапиро. — М.: Высшая школа, 2000.
Уткин Э.А. Бизнес-план. Организация и планирование предпринимательской деятельности. М.: Изд-во ЭКМОС, 2004.
Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. – СПб.: Питер, 2004.
Шапиро В.Д. и др. Управление проектами. — СПб.: ДваТрИ, 2005.
Шеремет В.В. и др. Управление инвестициями. В 2 т. — М.: Высшая школа, 2007.