ВВЕДЕНИЕ

Рис.5. Ежегодные ставки дохода и уровень риска отдельных инвестиционных активов Великобритании с 1968 по 1990 гг. по данным источника [30].
При рассмотрении развития рынка недвижимости за рубежом видно, что все эти преобразования происходили в странах с развитой рыночной экономикой. В России же рыночные отношения находятся в ранней стадии развития, а потому и рынок недвижимости здесь только зарождается.
Рынок недвижимости, составляющий существенную часть в любой капиталистической экономике, практически полностью отсутствовал при социалистическом укладе хозяйствования. Например, в России он существовал сначала до 1917 г., затем при образовании СССР, его не было 70 лет. В последние годы он возродился в ходе проводимых рыночных реформ.
Развитие рыночных отношений в экономике России, особенно в Москве, способствовало возрождению рынка недвижимости. С начала процесса приватизации, положившего начало возникновению этого рынка прошло более восьми лет, что позволяет сделать определенные выводы, провести классификацию и прогнозировать тенденции его развития.
Предпосылкой развития рынка недвижимости послужила перестройка отношений собственности на основе приватизации. Если в 1990г. государственная собственность составляла 91%, то в 1996г. - только 23,1% (вместе с муниципальной собственностью). А на частную собственность приходилось уже 63,4% . Достигнутая в России к 1996г. преобладающая роль частной собственности - важнейшее условие и результат перехода от плановой к рыночной экономике. Созданы предпосылки для развития рынка недвижимости. При этом на рынок выставляются объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, образующие первичный рынок, и объекты, находящиеся в частной собственности, образующие вторичный рынок недвижимости.
Однако особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами должны оставаться важные функции, как:
проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
зонирование территорий;
архитектурно-строительный контроль;
лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.
В России также реализуются эти функции, но роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.
Созданная в России законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке:
первый сегмент - это земля;
второй сегмент - жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
третий сегмент - промышленные и административные здания ипомещения;
четвертый сегмент - здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).
В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октябрю 1997 г. население приватизировало 14,6 млн. квартир, или 41,2% от муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42%. Почти половина жилья в России уже не принадлежала государству, а на приватизацию остального имели (и имеют) право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже.
Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью, включая землю. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло к соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа. Здесь еще предстоит большая работа по определению границ собственности, ее регистрации и оформлению документов. Земля и объекты соцкультбыта еще только ждут своих хозяев.
По мере развития рыночных отношений в стране влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую:
первый сегмент - свободные земельные участки;
второй - жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
третий - административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
- четвертый - здания, сооружения и помещения социальной сферы игородской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.).
Опыт последних лет показал, что российский рынок недвижимости, зародившийся в середине 90-х годов, достаточно быстро развивается в столицах субъектов Российской Федерации, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых потоков и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерен средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.
Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является степень их долларизации. К концу 1994 г. она считалась одним из показателей развитости рынка недвижимости. Около 40% наиболее продвинутых городов, из обследованных Российской Гильдией Риэлтеров, пользовались в этот период только долларовыми ценами, 35% — смешанными, и лишь 25% малых и удаленных городов - только рублевыми. В середине 1995 г. в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля, начался осторожный процесс дедолларизации российского рынка недвижимости, прерываемый важными политическими событиями (выборы 1995 г. и 1996 г.). В 1997 г. эти величины составили соответственно 20, 30 и 50%. При этом крупнейшие города России, включая Москву, в тот период и далее остались в долларовой зоне.
Августовский кризис 1998г. внес коррективы и в эту закономерность.
Мониторинг рынка недвижимости после 17 августа 1998 г. позволил выделить несколько характерных фаз продолжительностью от двух до шести недель, в которых происходили качественные изменения в поведении рынка.
Первая фаза кризиса - вторая половина августа. Для нее характерен ажиотажный спрос и резкий временный рост цен на жилую недвижимость (от 5 до 40%). Наибольший рост цен отмечался в городах рублевой зоны (Самара, Саратов и др.) .
Вторая фаза - первая половина сентября.
Она характеризуется параличом банковской системы в сочетании с наступившим кризисом, что привело к стагнации рынка недвижимости. Банковский кризис лишил потенциальных покупателей недвижимости своих накоплений (и валютных и рублевых), а располагающие валютой потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. Это привело к временному застою рынка недвижимости .
Третья фаза - вторая половина сентября.
Ее можно определить, как стадию начала освоения рынка недвижимости. Особенно этот процесс касался операций с элитным жильем, владельцы которого в условиях продолжающегося финансового кризиса снизили цены в 2 - 3 раза. В результате общее количество сделок возросло до 15 - 20%.
Четвертая фаза кризиса - октябрь-ноябрь.
Ее можно характеризовать как депрессивная стабилизация сделок с недвижимостью. Например, в Москве за этот период продажи квартир на вторичном рынке жилья стабилизировались на уровне 5,5 - 5,8 тыс. сделок, а на первичном он закономерно снизился по сравнению с уровнем августа - сентября, достигнув докризисного июльского уровня 2,2 - 2,3 тыс. сделок.
В других городах, особенно в зоне долларовых цен, происходили аналогичные процессы.
Пятая фаза кризиса - вторая середина ноября - декабрь.
Эту фазу можно считать фазой оживления рынка недвижимости.
Например, декабрьский объем продаж в Москве на первичном рынке жилья достиг 3,3 тыс. сделок, превысив прошлогодний (1997г.) декабрьский уровень (около 2,6 тыс. сделок) .
На вторичном рынке жилья объем продаж жилья вырос до 9 тыс. сделок, превысив докризисный июльский уровень на 30%.
В заключение анализа влияния на рынок недвижимости августовского кризиса 1998г. рассмотрим динамику изменения цены 1 кв.м. жилья за период 1997-2001 гг. (табл. 4).
Из таблицы видно, что по причине кризиса цены на жилье неуклонно снижались до конца 1999г., но, начиная с 2000г. они начали неуклонно расти, хотя даже в 2001г. так и не достигли уровня докризисного 1997г.
Таблица 4
Изменение средней цены предложения жилья за время кризиса
(в долларовом эквиваленте по состоянию на 31 декабря)
(таблица приводится по данным источника [37])

















Представим графическую динамику изменения цены 1 кв.м. жилья за р
Период 1997-2001 гг. по трем наиболее крупным городам (рисунок 6).
Рис.6. Изменение средней цены предложения жилья за время кризиса по данным источника [37]
Рынок жилых помещений (квартир и комнат) - это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Однако рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов, тогда как применительно к многоквартирным зданиям он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положение здесь, безусловно, принадлежит Москве. Поэтому ее опыт наиболее интересен и заслуживает специального рассмотрения. В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым запаздыванием.

Заключение.
В решении ключевых проблем экономики России важнейшая роль отводится инвестициям, в том числе инвестициям в объекты недвижимости. Это обусловлено тем, что посредством инвестиций обеспечивается реализация программ социально-экономического развития, развитие всего народнохозяйственного комплекса в целом, внедрение достижений научно-технического прогресса, а также привлечение передовой зарубежной технологии и мирового опыта, интеграция мирового хозяйства и участие в международном разделении труда, в случае если речь идет об иностранных инвестициях.
В России в условиях рыночной экономики особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, поскольку недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. Однако в условиях России он находится пока еще в стадии зарождения.
Наибольшее развитие российский рынок недвижимости получил в столицах субъектов РФ, в первую очередь - в г. Москве, т.е. в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития.
Методы оценки эффективности инвестиционных проектов на рынке недвижимости подразумевают использование выработанных мировой практикой универсальных показателей: чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, дисконтированный срок окупаемости и индекс доходности.
Недвижимость как объект инвестирования по сравнению с ценными бумагами обладает рядом отличительных особенностей, таких как нетрадиционность денежных потоков, тенденция неуклонного потенциального роста цены, защищенность доходов от инфляции, которые отражают специфичность рынка недвижимости.
Недвижимость обеспечивает наиболее устойчивый поток доходов, и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов, а рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции, доходность же финансовых активов резко снижается по мере роста инфляции.
Инвестиции в недвижимость так же, как и инвестиции в другие финансовые активы, подвержены рискам. На рынке недвижимости выделяют особенные, присущие только ему риски, уровень которых определяется особенностью недвижимости и инструментами инвестирования.
Однако по степени минимизации риска инвестиций недвижимость не имеет себе равных, по сравнению с другими активами. Отсюда следует вывод, что при формировании диверсифицированного инвестиционного портфеля недвижимости в большинстве случаев должно уделяться достойное место.
Анализ географии экономической эффективности инвестиций на рынке недвижимости в разрезе административных округов г. Москвы выявил, что в рамках административных округов цены предложения объектов недвижимости (жилья) неодинаковы. Например, в Центральном административном округе г. Москвы имеет место самая высокая цена предложения 1 кв.м жилья ($ 2809), а в Юго - Восточном административном округе - самая низкая цена предложения 1 кв. м ($1577). Кроме того, высокие цены предложения объектов недвижимости не всегда согласуются с более высокими ставками доходности. Такое несоответствие объясняется, главным образом, значительной дифференциацией в разрезе округов строительных издержек из-за разной цены аренды земли. Именно этот фактор и является основной причиной того, что в наиболее престижных районах г. Москвы, характеризующихся экологической привлекательностью, близостью к центру, коммуникабельностью и т. д., ставки доходности часто оказываются более низкими, чем в мало престижных районах, несмотря на более высокие цены предложения.
В результате проведенного исследования нами разработаны следующие предложения.
При формировании диверсифицированного инвестиционного портфеля, потенциальному инвестору следует исходить из портфельной стратегии, основанной на принципе диверсификации инвестиционного капитала.
При выборе объекта инвестирования потенциальному инвестору следует учитывать, что недвижимость обеспечивает наиболее устойчивый поток доходов, тогда как денежный поток доходов от корпоративных акций зависит от многих факторов: объема реализации продукции, стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости, а также инфляции.
При решении вопросов, связанных с обоснованием инвестиций в жилую недвижимость в условиях г. Москвы, потенциальному инвестору в качестве основного критерия инвестиционной привлекательности недвижимости следует выбирать ставку доходности, а не цену предложения.
При выборе инвестиционного проекта инвестору целесообразно основываться на результатах проведения анализа эффективности инвестиционного проекта, который должен осуществляться с использованием следующих показателей: чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, дисконтированный срок окупаемости и индекс доходности .

Литература.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая итретья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ,осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 № 39-ФЗ вред. от 02.01.2000 № 22-ФЗ.//ПП «Консультант-Плюс».
Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в РФ» от 09.07.99 №160-ФЗ в ред. от 25.07.2002 № 117-ФЗ.//ПП «Консультант-Плюс».
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 №102-ФЗ в ред. от 30.12.2004 № 216-ФЗ.//ПП «Консультант-Плюс».
Абрамов СИ. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга,2004.
Баканов М. И., Шеремет А. Д. Теория экономического анализа: Учебник.-4-е изд., доп. и перераб. - М.: Финансы и статистика, 2001.
Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы истатистика, 2003.
Богатин Ю.В, Швандар В.А. Инвестиционный анализ Москва 2004.
Вечанков Г.С, Вечанкова Г.Р. Современная экономическаяэнциклопедия. - СПб., Издательство «Лань», 2005.
Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективностиинвестиционных проектов: учебн. пособие. -М: Дело, 2001.
Гуськов Н.С., Гуцериев С.С, Зенякин В.Е., Крюков В.В., Шершунов В.А.Инвестиции. Формы и методы их привлечения. - М.: Алгоритм, 2005.
Кривцов В. Проблема рисков при принятии управленческих решений //управление риском, 2000, № 4. С. 15-17.
Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты. - Спб.: Питер, 2001.
Методические рекомендации по оценки эффективности инвестиционных проектов: (Вторая ред.) / Мин-во экономии РФ, Мин-во финансов РФ; ГК РФ по строительству, архитектуре и жилищной политике / Рук. авт. кол.: В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. 2003
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: "Экзамен",
Риммер М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценкаинвестиций: Учебное пособие: Изд - во Питер, Москва 2005.
17. Сергеев И. В., Веретенников И. И. Организация и финансирование
инвестиций: Учебн. пособие. - М.: Финансы и статистика, 2005.
18. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2004.
19. Газета «Коммерсант», № 216 (3055), Дом Цены, статья Л.Чичеровой: Столичные квартиры начали дешеветь, с. 26, 2004.
20. Данные, полученные с сайта www.irn.ru
21. Данные, полученные с сайта www.rbc.ru
22. Данные полученные с сайта www.sf-online.ru
23. Неопубликованные данные, полученные в государственных, муниципальных и коммерческих структурах г. Москвы: данные комитета по архитектуре г. Москвы, данные Москомзема, данные Московской гильдии риэлтеров данные Московской фондовой биржи, данные Правительства г. Москвы.