ВВЕДЕНИЕ

В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так, например, появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Актуальность основных вопросов темы данной работы обусловлена тем, что сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Теоретическая и практическая значимость рассмотренных в работе вопросов заключается в необходимости анализа дискуссионных вопросов. Так, в связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования.
Эффективность данного механизма в огромной степени зависит от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства.
Цель работы – рассмотреть и проанализировать особенности заключения сделок с недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.
Задачи работы:
определить понятие и выявить сущность недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации;
рассмотреть сущность и порядок государственной регистрации прав на недвижимость и на сделки с недвижимым имуществам.
проанализировать с опорой на материалы судебной практики понятие, сущность и особенность сделок с земельными участками, сделок в жилищной сфере, сделок с нежилыми помещениями;
рассмотреть и проанализировать понятие ипотеки в гражданском праве, а также значение этого института.
Большое значение для изучения основных вопросов рассматриваемой проблемы имеют работы таких авторов, как Г.Аванесова, В.А.Белов, М.И.Брагинский, В.Витрянский, Р.Ф. Галиева, Б.М.Гонгало, Ю.Г.Жариков, Л.А.Новоселова, О.Свириденко, Е.А.Суханов, и др. Особенности залога недвижимости (ипотеки) рассматриваются в своих работах С.А.Головцовой, В.С.Ема, М.Орлова, О.Плешановой, Е.С.Роговой, З.И.Цыбуленко и др.

Таким образом, сервитут - это вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении, то есть признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах или право на ограничение собственника в определенном отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.
Впервые в современном российском законодательстве понятие сервитута введено Указом Президента РФ от 2 июля 1994 года N 1535, которым были утверждены Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года. В них установлены три вида публичных сервитутов, один из которых относится к числу сервитутных прав граждан на землю. Речь идет о том, что на продаваемых застроенных земельных участках для обеспечения общественных нужд собственники этих участков обязаны гарантировать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходных и автомобильных дорог, объектов инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность.
Право ограниченного пользования чужими земельными участками и зданиями (сооружениями), ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком (сервитуты), устанавливается статьями 274-277 ГК РФ.
Собственник недвижимости вправе требовать от собственника другой недвижимости установления сервитута для обеспечения своих нужд. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению собственников и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В Гражданском кодексе Российской Федерации виды сервитутов не конкретизированы. Согласно 274 статье ГК РФ: "Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута" (ст. 274 ГК РФ).
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого был установлен сервитут (п.2 ст. 275 ГК РФ).
Собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Недра - это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории РФ, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соленых озер и заливов морей, регулируются Законом РФ "О недрах" .
Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, в том числе юридические лица и граждане других государств, если законодательством Российской Федерации они наделены правом заниматься соответствующим видом деятельности при пользовании недр. Права и обязанности возникают с момента получения лицензии на пользование недрами.
Обязательственные права граждан на землю возникают из договоров.
Право гражданина на земельный участок посредством заключения договора ренты является новеллой в российском законодательстве. По договору ренты ее получатель передает в собственность другому гражданину земельный участок, а этот другой обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Таким образом, плательщик ренты становится собственником земельного участка, однако эта собственность всегда обременена рентой. Это означает, что, если плательщик ренты захочет продать, обменять, сдать в залог, другим способом распорядиться земельным участком (который вроде бы и находится в его собственности), он должен предварительно заручиться согласием получателя ренты и, в свою очередь, новый собственник также обязан выплачивать ренту самому первому собственнику (получателю ренты).
В случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата земельного участка. Кроме того, при передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот земельный участок. Рентные отношения в сфере земельных участков пока еще недостаточно развиты именно в силу их новизны.
Такой же новеллой является и право доверительного управления земельным участком. В соответствии с п.4 ст.209 ГК собственник вправе передать свое имущество в доверительное управление другому лицу. В данном случае (в отличие от договора ренты) передача имущества не влечет перехода собственности к доверительному управляющему. Доверительный управляющий, которым может быть индивидуальный предприниматель (то есть гражданин), имеет право совершать различные сделки с переданным ему земельным участком. Эти сделки он совершает от своего имени, но при этом указывает, что действует в качестве доверительного управляющего. Иными словами, он в пределах, предусмотренных законом и договором, осуществляет правомочия собственника, но вместе с тем собственником земельного участка не становится.
Как и рентные отношения, договорные отношения по поводу передачи земельных участков в доверительное управление не получили широкого распространения, вероятно, в силу отсутствия опыта заключения подобных договоров. Но по мере большего вовлечения земельных участков в гражданский оборот они, возможно, также займут какую-то свою нишу.
Право безвозмездного пользования земельным участком по своей природе близко к арендному праву с тем, однако, существенным отличием, что арендатор земельного участка платит за него арендную плату, а ссудополучатель временно пользуется земельным участком именно на безвозмездной основе. Во избежание злоупотреблений закон запрещает коммерческой организации передавать земельные участки, другое имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Однако этот запрет не распространяется на некоммерческие организации, что не совсем логично.
Договор ссуды (иначе договор безвозмездного пользования), казалось бы, не упоминает земельные участки в качестве предмета договора. Однако по смыслу ст.689 ГК следует заключить, что под термином "вещь" можно понимать любое движимое и недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Это тем более верно, что к договору ссуды применяются правила, предусмотренные ст.607 Кодекса, в которой перечисляются объекты аренды (в том числе и земельные участки).
Таким образом, граждан, обладающих обязательственными правами на земельные участки, правомерно именовать арендаторами земельных участков, плательщиками ренты за земельный участок, доверительными управляющими земельными участками, ссудополучателями земельных участков.
В теории гражданского права залоговое право обычно относят к категории вещных. Вместе с тем отношения по поводу заложенного имущества возникают из договора, а нормы гражданского законодательства прямо не указывают, что залоговое право является вещным. Но применительно к теме статьи это не имеет принципиального значения. Сам по себе залог - один из способов обеспечения исполнения обязательств.
Таким образом, законодательство признает право частной собственности на них только за гражданами, ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (Земельный кодекс РФ 2001 года, п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ, ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 года).
Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года N 503 утвержденПорядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, а Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года - Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соовтетствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом - составной частью окружающей природной среды. Это важная особенность отражена в ст. 9 Конституции Российской Федерации, где указывается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Из этой нормы вытекает необходимость введения различного рода законодательных ограничений во владении, пользовании, распоряжении земельными участками.
Непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным постановления администрации города об отводе принадлежащего истцу земельного участка другой организации.
Ответчик, доказывая правомерность предоставления земельного участка другому лицу, утверждал, что у истца на момент принятия оспариваемого постановления отсутствовало право пользования спорным участком. При этом он сослался на Закон РСФСР от 23.11.90 "О земельной реформе" (с последующими изменениями и дополнениями)", статьей 7 которого определено, что за предприятиями, учреждениями и организациями ранее установленное право пользования земельными участками сохраняется до 1 февраля 1993 года. Поскольку акционерным обществом данное требование о переоформлении земельного участка не было выполнено, истец утратил на него право после истечения указанного в Законе срока.
Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям.
Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы.
Статья 39 Земельного кодекса, содержащая исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на землю (действовавшая до 24 декабря 1993 года), непереоформление земельного участка к таким основаниям не отнесла. Другим законодательством порядок перераспределения земельных участков в связи с непереоформлением на них документов также не установлен.
На момент рассмотрения спора упомянутый Закон являлся недействующим.
При изложенных обстоятельствах администрация города не вправе принимать постановление об отводе земельного участка третьим лицам.
Суд кассационной инстанции решение оставил без изменения по тем же основаниям.
К числу гарантий, обеспечивающих соблюдение гражданами этой обязанности, относится установленный в законодательстве запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка (п. 3 Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров РФ от 30 мая 1993 года N 503).
В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия "целевое назначение", а потому невозможно сделать однозначный вывод, что же сторонам запрещается изменять.
Запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка означает, что стороны в процессе заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству (либо учреждения юстиции) при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанную в правоудостоверяющих документах продавца.
Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 Гражданского кодекса РФ). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования.
Что же касается ограничений пользования (охранные зоны, округи санитарной охраны и т. д.), то они устанавливаются нормативными правовыми актами в отношении земельного участка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его титульными владельцами.
Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка не могут при совершении договора изменить режим использования земли.
2.2. Сделки с жилыми помещениями

Жилое помещение также относится к недвижимому имуществу. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены 18 главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" относит к жилому помещению любое помещение, пригодные для проживания граждан независимо от того, является оно постоянным или временным.
Закон Российской Федерации "Об основах жилищной федеральной политики" включает в понятие жилые помещения как жилые дома, так и квартиры. Поэтому нормы 18 главы Гражданского кодекса должны применяться и к отношениям собственности на квартиры.
Собственность на квартиру может возникнуть в результате ее приватизации, купли-продажи и иных, не запрещенных законом сделок.
В домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов квартира становится собственностью члена кооператива, внесшего полностью свой первый взнос.
К жилым помещениям, кроме того, относятся: жилые дома, жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жильем в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ .
Жилые помещения предназначаются для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Гражданин строит или приобретает жилой дом или квартиру для личного проживания и проживания членов своей семьи.
Сделки с недвижимостью в жилищной сфере - это действия хозяйствующих субъектов и граждан, направленные на изменение или прекращение права собственности на недвижимость в жилищной сфере.
Квартиры могут быть приватизированными и неприватизированными. Приватизированную квартиру можно расприватизировать путем передачи ее в государственный фонд на основании договора дарения в пользу государства. При этом администрация обязана принять квартиру в дар и заключить с гражданином договор найма занимаемого им жилого помещения.
Граждане могут приобрести жилое помещение на основании договора купли-продажи. Особенности продажи жилых помещений регулируются 558 статьей Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной статье, существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2, 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, раздел III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Согласно ст. 9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст.289 ГК).
Могут быть проданы также квартиры, покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов. Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске в обращение жилищных сертификатов" (СЗ РФ, 1994, N 7, ст.694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утв. постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2, жилищный сертификат является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья (получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.), либо организация, которая приобрела эти права (п.4 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму, составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям коммент. статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения пп. 5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. N 2 противоречат п. 8 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму, равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются: а) лицам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий вследствие Чернобыльской катастрофы, нуждающихся в улучшении жилищных условий"; б) гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; в) военнослужащим.
Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, рассмотрев и проанализировав понятие, сущность недвижимости, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ аи сделок с ним, а также особенности заключения сделок с недвижимым имуществом, можно сделать следующие выводы:
Во-первых, учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ), право оперативного управления (ст. 296 ГК), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК), сервитуты (ст. 274-277 ГК), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами.
Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней.
Во-вторых, орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.
На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
В настоящее время система регистрации прав на недвижимость в России во многом создается заново, и это позволяет учесть мировой опыт в данной области, используя наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития общества, экономики и права и не повторяя тех ошибок, которые были допущены в странах с развитыми системами регистрации прав на недвижимость. Мировой опыт развития систем регистрации прав на недвижимость свидетельствует о том, что для обеспечения надежной защиты прав на недвижимость, предоставления гарантий инвесторам, а также охраны прав личности и самого государства необходимо создать именно формальную регистрационную систему.
В-третьих, современное российское законодательство содержит специальные нормы, регулирующие сделки с объектами недвижимости и порядок их заключения.
В-четвертых, любая система правового регулирования регистрации прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм. В связи со становлением в России системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней интересен экономический подход к данному вопросу. С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный эффект".
Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и надежность совершения.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативные акты и материалы
Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г.)
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ// Парламентская газета от 30 октября 2001 г., N 204-205.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1//Российская газета от 13 марта 1993 г.
Закон Российской Федерации "О недрах" (в ред. от 3 марта 1995 г.)(с изменениями от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001г.)
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400; Российской газете от 13 ноября 2001 г., N 222.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями от 22 ноября 2000 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 20 апреля 1998 г., N 16, ст. 1801; от 27 ноября 2000 г., N 48, ст. 4632.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г.; 11 апреля 2002 г.; 9 июня 2003 г.)
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"//Собрании законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.)// Российская газета от 23 января 1993 г. N 15; от 14 июля 1999 г.
Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" (с изменениями от 2 апреля 1997 г., 25 января 1998 г.)// Собрании законодательства Российской Федерации от 1 февраля 1999 г., N 5, ст. 651.
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 23 февраля 1998 г., N 8, ст. 963; Собрании законодательства Российской Федерации от 27 декабря 1999 г., N 52, ст. 6416.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Приложение к "Вестнику Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2001 г.,N1.
Постановление СМ РФ от 30 мая 1993 г. N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков"// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993 г., N 23, ст. 2114.
Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации (утв. постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2) (с изменениями от 30 июня 1997 г.).

Учебная и научная литература
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996. С. 16.
Белов В.А. Защита интересов третьих лиц при переводе долга //Законодательство, N 11, ноябрь 2000.
Белов В.Н. Финансовые договоры. М., 1997.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997.
Брагинский М.И. Обязательство и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия. Комментарий к новому ГК РФ. М., 1995.
Витрянский В. Гражданский кодекс РФ с учетом изменений и новых законодательных актов. Поручительство// Хозяйство и право. 1998. № 8.
Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Постатейный комментарий к Земельному кодексу//Ростов-на-Дону; Феникс, 2002.
Галиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. 1997.N6.
Головцова С.А. Залог недвижимости//Законодательство, N 7, июль 2000.
Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. - М.: Спарк, 1999.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий. Под ред.: Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1998.
Гражданское право. Часть вторая. Под ред.: А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1998.
Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред.: О.Н. Садикова. М.: Юрид. Лит., 1996
Гражданское право России. Часть первая. Под ред.: З.И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 1998.
Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства//Законодательство, N 3, март 1999.
Жариков Ю.Г., Марсевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997. С. 21
Завидов Б., Курцев Н. Залог - один из способов обеспечения обязательств // Российская юстиция. 1995. N 9.
Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним //законодательство", N 12, декабрь 2000 г.
Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству//Хозяйство и право", 1997, N 7.
Киндеева Е.А., Левицкая В.А. и др. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е иэд., испр. - М.: Юрайт-М, 2001.
Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки //Российская юстиция, N 9, сентябрь 2000 г.
Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право, 1997, N 2.
Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция, 1998, N 10.
Попов М. Об ограничениях купли-продажи гражданами земельных участков //Хозяйство и право, 1998, N 2.
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения// Хозяйство и право", 1998, N 7, 8.
Свириденко О. Правовое регулирование залога и его реализация в банковском кредитовании//Хозяйство и право, 1998, N 7.
Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция", 1997, N 2.
Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства. Под ред.: М.Ю. Тихомирова, - М.: Юринформцентр, 2004
Цыбуленко З. Применение закладной при залоге недвижимости //Хозяйство и право, 1998, N 12.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907г. М., 1995.
Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 127.