Введение

Объектом (или предметом) гражданских прав прежде всего является поведение человека (организации), например, право владеть своей вещью или продать ее, право осуществлять транспортировку грузов и т.п. Но само это поведение человека, в свою очередь, направлено на какой-то материальный или нематериальный объект, который условно именуется объектом гражданских прав.
В ст. 128 ГК РФ перечислены следующие виды объектов гражданских прав: имущество, работа и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага. Этот перечень не следует считать исчерпывающим: вполне допустимым является появление новых объектов гражданских прав. В свою очередь, в ГК РФ названы в качестве разновидностей имуществ вещи, деньги, ценные бумаги и имущественные права.
Закон особо подчеркивает ограниченную оборотоспособность земли и других природных ресурсов: эти объекты могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами лишь постольку, поскольку их оборот допускается законами о земле и о других природных ресурсах.
Вещами именуются различные материальные предметы, созданные людьми или природой. Они удовлетворяют материальные или духовные потребности человека, а потому приобретают имущественную ценность и становятся объектами гражданских прав.
В гражданском праве в категорию вещей входят самые различные материальные предметы: здания и сооружения, книги, животные, электроэнергия, т.е. и те предметы, которые в быту вещами не называются.
Входят в эту же категорию и объекты недвижимости, рассмотрение сделок с которыми и является целью данной работы.
Предметом дипломной работы является недвижимое имущество как объект сделок в гражданских правоотношениях .
В настоящей работе будут рассмотрены основные положения относительно сделок с недвижимостью. Такое рассмотрение будет проведено как по объектному (состав недвижимости), так и по субъектному (стороны договора) признакам. Конечной целью нашего рассмотрения является показание того факта, что правой режим недвижимого имущества в Российской Федерации ныне в целом соответствует экономическим реалиям и отличается внутри себя лишь по объективным моментам различия в характере недвижимого имущества.
Исходя из цели дипломной работы в ней решаются следующие задачи :
- определяется понятие и сущность объекта гражданских прав и рассматривается недвижимое имущество ;
- исследуется правовой режим недвижимого имущества - субъекты прав на недвижимое имущество и правовое регулирование владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом ;
- изучается и дается характеристика основных видов сделок с недвижимым имуществом .


При этом оговаривается, что вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
Итак, мы рассмотрели все три полномочия собственника, которые и образуют содержание права собственности на недвижимость.
В своей совокупности названные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику возможности. Теоретические попытки дополнить эту триаду другими правомочиями, например правомочием управления, оказались безуспешными. При более тщательном рассмотрении такие «правомочия» оказываются не самостоятельными возможностями, предоставляемыми собственнику, а лишь способами реализации уже имеющихся у него правомочий, т.е. формами осуществления субъективного права собственности.
У собственника одновременно концентрируются все три указанные правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику. А иному законному владельцу имущества, например, арендатору. Ведь последний не только владеет и пользуется недвижимым имуществом собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду) другому лицу или, например, внести в недвижимое имущество значительные улучшения, существенно изменив его первоначальное состояние, т.е. в известных рамках распорядиться им. Следовательно сама по себе триада правомочий еще недостаточно для характеристики прав собственника.
Более того, обозначение правомочий собственника как триады возможностей свойственно лишь нашему национальному правопорядку. Впервые оно было законодательно закреплено в 1832 г. в ст. 420 т. Х ч. 1 Свода законов российской империи, откуда затем по традиции перешло и в гражданские кодексы 1922 и 1964 г., и в Основы гражданского законодательства 1961 и 1991 гг., и в ныне действующий ГК РФ. В зарубежном законодательстве имеются иные характеристики этого права. Так, согласно ст. 903 Германского гражданского уложения собственник «может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и отстранять других от всякого воздействия на нее»; в соответствии со ст. 544 Французского гражданского кодекса собственник «пользуется и распоряжается недвижимостью наиболее абсолютным образом»; в англо-американском праве, не знающем в силу своего прецедентного характера легального (законодательного) определения права собственности, его исследователи насчитывают до 10-12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно находиться у различных лиц, и т.д..
Признание за собственником «триады правомочий» не всегда свидетельствует о широте содержания предоставленных ему возможностей. Так, в соответствии с российским законодательством частный собственник не вправе использовать предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению или отчуждать его лицам, которые не смогут обеспечить продолжение такого использования (например, для сельскохозяйственного производства). При несоблюдении экологических требований и нерациональном землепользовании он рискует вообще лишиться своего участка земли.
Строго целевое назначение имеют также жилые помещения - жилые дома, квартиры и т.д. Поскольку жилые помещения предназначены лишь для проживания граждан, их использование в иных целях, в частности, для размещения различных контор (офисов), складов, производств и т.д., хотя бы и по воле или с согласия их собственника, допускается только после перевода этих помещений в нежилые в установленном законом порядке (п.2 и 3 ст. 288 ГК). Ведь использование названных недвижимостей всегда так или иначе не только затрагивает интересы соседей или других окружающих собственника лиц, но и имеет большое социальное значение в условиях их сохраняющегося дефицита. Поэтому установление целевого назначения для соответствующих объектов и связанное с этим ограничение возможностей их собственников служит обеспечению важного публичного интереса.
При этом собственник вовсе не лишается своих правомочий. Речь идет об установлении законом определенных границ содержания самого права собственности, которое в любом случае не может быть беспредельным. Возможны и ограничения (пределы) осуществления права собственности, предусмотренные законом или договором. Так, права приобретателя (собственника) недвижимого имущества (плательщика ренты) по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) исключают для него возможность отчуждать или иным образом распоряжаться приобретенным в собственность имуществом без согласия своего контрагента (получателя ренты). Это служит одной из гарантий интересов последнего на случай прекращения обязательства из-за серьезного нарушения своих обязанностей плательщиков ренты (ст.604, 605 ГК РФ). В такой же ситуации находится и залогодатель, остающийся собственником отданной в залог вещи, но по общему правилу лишенный возможности распоряжаться ею без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Таким образом, сведение права собственности к абстрактной триаде правомочий владения, пользования и распоряжения и с этой точки зрения отнюдь не всегда характеризует реальное содержание предоставляемых собственнику возможностей. Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти над своим имуществом, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком. Так, ранее действовавший ГК РСФСР 1964 г. в ст. 92 формально наделял одинаковыми правомочиями владения, пользования и распоряжения всех собственников, хотя по своему характеру и возможностям осуществления правомочия государства-собственника не шли ни в какое сравнение с правомочиями «личных собственников» - граждан, подвергнутым многочисленным ограничениям.
С этой точки зрения главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, - это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), т.е. самому решать, что делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая в отношении этого недвижимого имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над своей недвижимостью.
Важная особенность правомочий собственника заключается еще и в том, что они позволяют ему устранять, исключать всех других лиц из сферы какого-либо воздействия на принадлежащее ему недвижимое имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого правомочия иного законного владельца, даже одноименные с правомочиями собственника, не только не исключают прав на то же недвижимое имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах, например по договору аренды.
Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего недвижимого имущества, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом (ст. 211 ГК). Перенос риска случайной гибели или порчи недвижимого имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий имуществом собственника-подопечного).
Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником (п. 2 ст. 209 ГК РФ), например, при сдаче этого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная п. 4 ст. 209 ГК возможность передать свое недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что, как подчеркивает закон, не влечет перехода к доверительному управляющему права собственности на переданное ему недвижимое имущество (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Доверительное управление является, таким образом, способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на данную недвижимость.
Глава 3. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
3.1. Государственная регистрация недвижимости

Статья 131 ГК связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации недвижимости в едином государственном реестре. Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки и другое недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и объекты.
В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РФ. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированный правах на объекты недвижимости, что позволит избежать многих злоупотреблений и споров после принятия указанного Закона.
Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Например, при продаже предприятия ГК РФ обязывает стороны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу (ст. 560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 563), после чего произвести государственную регистрацию права собственности покупатели на предприятие (ст. 569).
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат регистрации во всех случаях возникновения, перехода или прекращения этих прав.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Например, создание нового предприятия регистрируется в Едином государственном реестре.
Однако, в настоящее время отдельные положения ГК РФ по вопросам государственной регистрации недвижимости недостаточно согласованы между собой. Не создана еще стройная система органов, осуществляющих государственную регистрацию. Каждый субъект федерации решает эту систему по своему и создает свою иерархию органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Например, в г. Москве это единый общегородской орган госрегистрации, а в Тверской области существует система районных и городских филиалов, наделенных правами самостоятельных учреждений.
Что касается государственной регистрации сделок в отношении земли, зданий, квартир и другого имущества, то такая регистрация была необходима и раньше. Но она производилась различными органами.
В частности, организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Регистрация земли проводилась в соответствии с Положением, утвержденном постановлением Правительства РФ «О введении государственного земельного кадастра в Российской Федерации» от 25 августа 1992 г. по единой методике в государственных земельном, лесном и других кадастрах. В отношении иных объектов регистрации производится комитетами по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, также иными государственными органами.
За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами ГК (ст. 15, 16 ГК).
Отсутствие регистрации недвижимости может причинить значительный ущерб не только покупателям, но и залогодержателям при залоге имущества, уже заложенного по другому договору, если последний не был зарегистрирован и кредитор о нем не знал. Во всех таких случаях виновные лица должны возместить потерпевшим убытки, причиненные их противоправными действиями по общим правилам, установленным ГК.
Специального решения требовал вопрос о действительности сделок с недвижимостью, если их регистрация вообще не была осуществлена из-за отсутствия соответствующего государственного органа, уполномоченного на регистрацию такого рода сделок. Такое положение сложилось по сделкам на приобретение недвижимого имущества в порядке его приватизации. Арбитражным судам приходится рассматривать требования комитетов по управлению государственным имуществом, других органов о признании на этом основании недействительными договоров о приобретении в собственность главным образом нежилых помещений. Обобщив практику арбитражных судов по разрешению споров при приватизации, Высший Арбитражный Суд разъяснил, что отсутствие регистрации сделки по приватизации недвижимого имущества не является самостоятельным основанием для признания ее недействительной. «Судам следует руководствоваться тем, что до принятия законодательством установленного порядка регистрации таких договоров купли-продажи... право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным».
В других случаях несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ничтожность сделки (ст. 165 ГК), Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Закон устанавливает негативные последствия для стороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации заключенной сделки. Она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.
Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давно применяется в развитых зарубежных странах. Во многих странах существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество права собственности.
Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации п. 4 ст. 218 ГК делает исключение для возникновения права собственности на недвижимость, приобретенную членами потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива). Лица, полностью внесшие весь паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на это имущество. С этого момента имущество автоматически меняет собственника, а последующее оформление документации на это имущество только подтверждает право собственности нового собственника, но не имеет правообразующего значения.
В остальных случаях право собственности на вновь создаваемые недвижимые объекты возникает, как уже говорилось, с момента государственной регистрации.
Общие особенности сделок с недвижимым имуществом определяются следующими причинами:
значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов - предприятий, зданий, сооружений и др., которые не могут быть отделены без нарушений вида и цели вещи, что требует учитывать особенности отчуждения как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков.
существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи.
ограничением права распоряжения недвижимым имуществом установленным для государственных и муниципальных предприятий, вызванном значительной ценностью, этого имущества для государства и общества.
специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающих устойчивость прав собственников.
Рассмотрим эти положения.
Часть вторая ГК РФ содержит специальный параграф, посвященный продаже недвижимости, в котором определяются особенности договора купли-продажи этих объектов (ст. 549-558). Там предусмотрено, что при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним недвижимого имущества является одно и то же лицо.
В случае же, когда земельный участок принадлежит не собственнику-продавцу недвижимости, а другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости - здания, сооружения и т. п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.
Возможно, что предметом договора купли-продажи является только земельный участок. Тогда нужно определить судьбу связанных с ним других объектов недвижимого имущества. В этом случае к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи.
Вопросы права собственности на жилой дом или другое строение, самовольно построенные на чужом земельном участке, определяются в соответствии со ст. 222 ГК. Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распорядиться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Однако сносить такую постройку во всех случаях нецелесообразно. Если данный участок будет в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку лицу, осуществившему постройку, суд может признать за ним право собственности.
Право собственности на такую постройку может быть признано судом и за лицом, в собственности или законном владении которого находится земельный участок. Последнее тогда должно возместить лицу, осуществившему самовольную постройку, расходы в размере, определенном судом.
Большинство гражданско-правовых сделок могут иметь своим предметом как движимые, так и недвижимые вещи. Однако, некоторые правоотношения регулируются законом только для сделок с недвижимостью. Такие специальные правила предусмотрены, например, в договорах купли-продажи, мены, дарения, аренды при установлении сервитутов.
Сервитут, т. е. право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью может устанавливаться на основании договора, заключенного собственником недвижимости или его законным владельцем с другим лицом, например, - соседом, который получает определенные возможности пользования чужой вещью - право прохода, провоза, сбора плодов и т. п. Положения о сервитутах вошли в гл. 17 ГК. Стороны вправе своим соглашением устанавливать для себя любые правоотношения, не противоречащие закону, в том числе и о сервитутах.
Специальным законом определяется залог недвижимости - ипотека. Залог является способом обеспечения другого, основного обязательства. В случае неисполнения последнего кредитор имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В последнее время залог приобрел широкое распространение в практике банковской и предпринимательской деятельности. Поскольку залог недвижимого имущества, который называется ипотекой, имеет особенности, в ст. 334 ГК установлено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется специальным законом об ипотеке.
В отличие от общих, свободных правил заключения договоров, ГК предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны составляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.
В договоре должен быть подробно определен предмет, т. е. в нем надлежит указать все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе иной недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества. В противном случае договор считается незаключенным. При продаже здания, сооружения или иного имущества, находящегося на земельном участке, предполагается, что цена этих объектов включает и цену передаваемого с ними в собственность или в пользование земельного участка или права на него.
Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче и вручения имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на это приобретение.

3.2. Нотариальное удостоверение недвижимости

Государственная Дума приняла федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который уже давно вступил в действие. Поскольку введение государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество в нашей стране несколько задержалось, нужно было решить вопрос о действительности оформления сделок, подлежащих регистрации. ГК, установив в 1994 году обязательную государственную регистрацию сделок с недвижимостью (ст. 164) и прав на недвижимое имущество (ст. 131), отменил необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Поэтому федеральный закон о введении в действие части второй ГК РФ, принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 г., постановил в ст. 7, что впредь до введения в действие регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550, 560 и 574 ГК сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок.
Указанные статьи определяют общую форму договора купли-продажи недвижимости, форму продажи предприятий и форму договора дарения недвижимого имущества.

Заключение

Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами современности, было восстановлено Законом РСФСР о собственности и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в новом ГК, придающем данному делению первостепенное значение, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.
Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д.
Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. п.).
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения.
Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т. д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т. д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст. 131 ГК регулируется федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена на органы юстиции, в составе которых созданы специальные учреждения по государственной регистрации, действующие на территориях регистрационных округов в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц. Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Специфика договоров о недвижимости обуславливается составом недвижимости и сторонами сделки. В случаях, если выступают в качестве сторон сделки граждане, то процедура бывает одна, а если юридические лица – несколько иная. Особенно это заметно тогда, когда предметом сделки становится нечто специфическое – например предприятие как имущественный комплекс.
Сегодня, основываясь на рассмотренном выше, можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ года.
Таким образом, завершая рассмотрение избранной темы, можно сказать, что в настоящее время в российском гражданском праве с достаточной степенью подробности урегулированы вопросы гражданского оборота недвижимости.

Список литературы

Конституция Российской Федерации.
Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97.
Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24.06.97.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92.
Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» № 337 от 07.03.96.
Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» от 14.10.92.
Постановление Правительства РФ «О введении государственного земельного кадастра в Российской Федерации» от 25.08.92.
Постановление Правительства РФ «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» от 10.02.94.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О применении Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» от 31.10.96.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» от 01.07.96.
Покровский И. Л. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
Брауде М.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1950.
Гражданское право. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996.
Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости.// Государство и право. 1999. № 3.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.
Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как объект гражданских прав. // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2000. № 11.
Захарова Н.Н. О федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // Бюллетень министерства юстиции РФ. 1999. № 6.
Комментарий к федеральному закону РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // Законодательство и экономика. 1999. № 10.
Комментарий к ГК РФ (постатейный). /Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.
Комментарий к ГК РФ (постатейный). /Под ред. О.Н. Садикова. М., 2002
Комментарий к ГК РФ. /Под ред. М.И. Брагинского. М., 1999.
Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1990.
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1995.
Российское гражданское право. Под ред. З.Г. Крыловой, Э.П. Гаврилова. М., 2000.
Скворцов О.Ю. Защита права собственности и судебно-арбитражная практика. М., 1997.
Смирнов В.В., Лукина З.Л. Ипотечное жилищное кредитование. М., 1999.
Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки.// Юрист. 2001. №