ВВЕДЕНИЕ
Понятие недвижимости с древности играло огромную роль в вопросах права. Вместе с тем, несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. Это означает, что в разные времена различные народы вкладывали в понятие недвижимости заметно отличающийся смысл.
Общей чертой недвижимого имущества во все времена являлся особый правовой режим: существенно отличный круг дозволенных операций, осуществлявшихся с объектами недвижимости, особые правила оформления сделок, специальные правила государственной регистрации прав на недвижимость и т.п. Так, институт государственной регистрации прав на недвижимость, обеспечивающий необходимую легитимность владения недвижимым имуществом, использовался еще в Древнем Египте.
И в наше время закон также предъявляет особо строгие требования к заключению и оформлению сделок, связанных с недвижимостью (землей, промышленными и гражданскими объектами, жилыми квартирами и т.п.). Очевидно, это объясняется особой значимостью недвижимости как объекта гражданских прав, а также актуальностью участия недвижимости в экономическом обороте. Современное российское законодательство, касающееся недвижимости, еще недостаточно развито: в силу исторических причин до начала 1990 гг. круг совершаемых сделок с недвижимостью был весьма ограничен, так как существенно ограничены были как самостоятельность субъектов экономики, так и круг прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество.
Сегодня все большее распространение получают рыночные механизмы становления рынка недвижимости, что породило ряд новых проблем как правового, так и экономического характера. Массовая приватизация государственного и муниципального жилого фонда, промышленных предприятий привела к вовлечению в гражданский оборот значительного количества объектов недвижимости. Вопросы, связанные с проведением и оформлением сделок с недвижимым имуществом приобрели особую значимость, что и обусловливает актуальность и насущность избранной темы.

Целью настоящей работы является рассмотрение сделок с недвижимым имуществом.

Задачи работы определяются поставленной целью и могут быть сформулированы следующим образом:
дать правовое понятие недвижимого имущества, обсудить особенности недвижимого имущества в гражданском праве; возникновение прав на недвижимое имущество;
охарактеризовать форму сделки с недвижимым имуществом, а также значение государственной регистрации недвижимого имущества;
рассмотреть виды сделок с недвижимым имуществом (продажу недвижимости, дарение, ренту, аренду, залог, наследование и иные сделки).

Материалом для написания настоящей работы послужили нормативно-правовые акты, монографии, учебные пособия, справочные и периодические издания, а также отдельные публикации, рассматривающие различные аспекты совершения сделок с недвижимым имуществом.

2.1. Договоры дарения нежилых помещений (ст.574 ГК РФ).
2.2. Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).
2.3. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ).
2.4. Пожертвование (ст.582 ГК РФ).
Б. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).
Договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст. 658 ГК РФ).
Договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ).
Договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609, 671 ГК РФ).
Договоры субаренды (ст.615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.
Договоры ипотеки (ст.339 ГК РФ, ст.10 Закона об ипотеке).
Договор залога права аренды недвижимого имущества (ст.5 Закона об ипотеке).
В. Акцессорные сделки
Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ).
Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ).
Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст.452 ГК РФ).
Отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ).
Отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).
Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.
Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:
договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);
договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);
договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;
договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;
инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
предварительные договоры;
различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);
брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);
договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);
договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);
договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).
Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.
Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право. Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).
Одной из основных проблем как теории, так и практики государственной регистрации является соотношение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственной регистрации сделок с ним.
В Гражданском кодексе РФ и целом ряде иных нормативных актов используются термины «государственная регистрация сделок» и «государственная регистрация прав», а также говорится о «регистрации перехода прав». При этом не всегда проводятся четкие границы между этими терминами. Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок значительно различаются по своим значениям, масштабам применения и последствиям неосуществления.
В статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сама попытка «объять необъятное» – дать ее единое понятие – представляется неудачной. По мнению ряда юристов, к государственной регистрации сделок такое определение неприменимо, так как регистрация сделок не может признавать и подтверждать права на недвижимое имущество, поскольку вещные права и обременения возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, а не сделки. Заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения, которое иногда называют «личным», так как его существование означает наличие определенной связи между конкретными лицами (контрагентами по договору) и порождает правовые требования на совершение (несовершение) отдельных действий.
Законодатель определяет, какие сделки подлежат регистрации: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2, ст. 558 ГК), предприятия (ч. 3 ст. 560), дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ч. 2 ст. 651), аренды иного недвижимого имущества (ч. 2 ст. 658, ч. 2 ст. 609 ГК). Приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заключаемых на рынке недвижимости. Например, для договора купли-продажи недвижимости нормы ГК РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли-продажи недвижимости) такая регистрация не требуется. Известно и иное суждение, в соответствии с которым все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации.
Последняя точка зрения обосновывается ссылкой на ст. 131, 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных его ст. 131 и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ закрепляет: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Отсюда порой делается вывод, что «сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК.
Однако анализ содержания ст. 131 и 164 ГК и отдельных статей части второй ГК показывает, что норма ст. 131 ГК, на которую делается ссылка в ст. 164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации прав также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. По этому пути идет и судебная практика.
При этом существуют определенные сомнения в целесообразности принятия различных правовых установлении в отношении отдельных сделок с недвижимым имуществом. Например, вызывает недоумение, что за исключением купли-продажи земельных участков и нежилых помещений все остальные договоры, предметом которых является недвижимое имущество (включая земельные участки и нежилые помещения), по общему правилу, требуют государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации.
Большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства). В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры. Такая практика не имеет нормативного обоснования. Ведь само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, поэтому отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, регулирующие гражданские отношения (в частности, возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения установленного требования). Кроме того, нормы ГК нигде не содержат общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве. Поэтому не случайно в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 года, Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых Федеральным законом такая регистрация не установлена, не применяется (п. 1). Вместе с тем, для защиты инвестиций в строительство жилья от противоправных действий недобросовестных участников было бы целесообразно ввести в этот закон требование о государственной регистрации договоров долевого строительства.
Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи о нем в Единый государственный реестр прав (см. ч. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Соответственно, если договор, предметом которого является недвижимое имущество, не прошел государственную регистрацию, то он не считается заключенным. Иное последствие, как следует из приведенной нормы, может быть установлено законом. В частности, согласно ч. 1 ст. 165 ГК, отсутствие государственной регистрации сделки в случаях, прямо предусмотренных законом, влечет ее недействительность.
Гражданский кодекс РФ содержит незначительное количество норм, прямо предусматривающих недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ч. 4 ст. 339, ч. 3 ст. 1017 ГК РФ). Согласно ч. 3 основанием недействительности договора доверительного управления является нарушение требования о регистрации передачи недвижимого имущества. Для этих сделок государственная регистрация – условие их действительности. Для остальных договоров государственная регистрация в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ имеет конститутивное значение, то есть является необходимым условием признания договора заключенным (см. ч. 3 ст. 574, ст. 584, ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Иногда прямо указывается, что договор считается заключенным с момента регистрации (см. ч. 2 ст. 558, ч. 3 ст. 560, ч. 2 ст. 658ГКРФ).
Таким образом, в зависимости от значения, которое законодатель придает государственной регистрации договора, нарушение требования о регистрации влечет недействительность договора или свидетельствует о незаключении его. На практике, а нередко и в юридической литературе не всегда проводится различие между регистрацией договора, имеющей конститутивное значение, и регистрацией, являющейся условием действительности договора.
В целом, изучение вопроса о государственной регистрации приводит к выводу о том, что необходимость государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не бесспорна. Ряд юристов ставят под сомнение выделение их государственной регистрации, и, во всяком случае констатируют, что на практике в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация сделок не имеет того значения, которое придает ей законодатель.
3. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
3.1. Продажа недвижимости
Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).
Купля-продажа – один из важнейших институтов гражданского права, самый распространенный договор гражданского оборота, наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.
Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.
Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей.
В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.
Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.
Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.
Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).
Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому:
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным.
Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.
Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Как уже говорилось, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли -продажи недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Еще римское право выделяло движимые и недвижимые вещи. Важнейшей недвижимой вещью была земля и все, что было тесно соединено с землей. В качестве основополагающего принципа при совершении сделок использовался следующий: сделанное на поверхности следует за поверхностью.
Уже во второй половине XIX в. в российской юридической науке было выработано понимание, что недвижимое имущество пользуется усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридических норм, нежели движимое имущество; что особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются как в общественных интересах (ограничение землевладельцев и домовладельцев), так и по фискальным соображениям.
Категория недвижимого имущества (недвижимости), известная российскому законодательству, долгое время отсутствовала в советском гражданском праве, хотя объективно существующие особенности недвижимого имущества находили свое отражение и в советском законодательстве.
Современное российское законодательство определяет недвижимость, исходя из критериев связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона (недвижимости в силу закона). Надо отметить, что ГК РФ не использует такой возможный элемент классификации, как «недвижимости в силу назначения», под которыми понимаются, например, предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимости, присоединенные навсегда к недвижимости.
Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ввиду их большой ценности и ряда других причин), предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество.
Помимо зданий и сооружений к недвижимости законодательство относит такие имущественные комплексы как предприятие и кондоминиум. Особенности имущественного комплекса как недвижимости: во-первых, в состав предприятия как имущественного комплекса входит движимое имущество; во-вторых, в состав предприятия также входят такие нематериальные ценности, как различного рода права и обязательства; в-третьих, здания и сооружения, входящие в состав предприятия являются недвижимостью сами по себе, вследствие неразрывной связи с землей, и вдобавок, приобретают этот статус еще раз.
Законодатель особо выделяет понятие недвижимости в жилищной сфере как недвижимого имущества, включающего: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и др. строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Право собственности на недвижимость может быть приобретено с помощью первоначальных способов приобретения (на вновь изготовленную вещь, на бесхозяйное имущество, приобретательная давность, приобретение права собственности на самовольную постройку) или с помощью производных способов (национализация, приватизация, приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации, обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам, приобретение права собственности по договору или в порядке наследования и т.д.).
Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании. Оно может быть приобретено безвозмездно в результате приватизации жилья, вступления в наследство, получения жилья в дар, истечения срока приобретательной давности. Возмездное приобретение жилья в собственность, т.е. за плату, осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи, выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК, инвестирования в строительство жилья, мены, ренты, использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.
Новый ГК РФ резко сузил случаи обязательного, нотариального удостоверения договоров, в частности за счет договоров с недвижимостью. С 01.02.98 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели: обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов; формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.
Законодатель определяет, какие сделки подлежат регистрации: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, предприятия, дарения недвижимого имущества, отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, аренды иного недвижимого имущества.
Вызывает недоумение, что за исключением купли-продажи земельных участков и нежилых помещений все остальные договоры, предметом которых является недвижимое имущество (включая земельные участки и нежилые помещения), по общему правилу, требуют государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации.
Большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства). Для защиты инвестиций в строительство жилья от противоправных действий недобросовестных участников было бы целесообразно ввести в этот закон требование о государственной регистрации договоров долевого строительства. Изучение вопроса о государственной регистрации приводит к выводу о том, что необходимость государственной регистрации сделок не бесспорна. Ряд юристов ставят под сомнение выделение их государственной регистрации, и, во всяком случае констатируют, что на практике в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация сделок не имеет того значения, которое придает ей законодатель.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора.
Договор продажи предприятия имеет свои особенности, обусловленные статусом предприятия как имущественного комплекса: продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В числе обязательных прилагаемых документов, составленных и рассмотренных сторонами до подписания договора продажи предприятия должны быть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Надо учесть, что Земельный кодекс РФ, введенный в действие 30 октября 2001 г, существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, – зданиями, сооружениями и их частями. Согласно ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается только в следующих исключительных случаях: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях.
Все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество – жилой дом, квартира, земельный участок и т. д., и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг.
Стороны договора аренды недвижимости – арендодатель и арендатор. Субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.
Свои особенности имеет и договор аренды предприятий. Форма договора, – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
На договоры об ипотеке распространяются общие положения об обязательной регистрации прав на имущество, которое составляет предмет залога. Соответственно залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Наследование представляет собой переход прав и обязанностей умершего (наследодателя) его наследникам. Новеллой ГК РФ являются положения о переходе по наследству особого объекта - предприятия. Предприятие должно сохраниться как единый имущественный комплекс и не подлежит разделу между наследниками. Преимущественное право на получение предприятия имеет наследник-предприниматель; если таковых не имеется либо они не воспользовались своим преимущественным правом, предприятие поступает в общую долевую собственность наследников. При реализации преимущественного права предпринимателя другим наследникам должна быть выплачена компенсация.
В практике широкое распространение получил договор мены жилого помещения, по которому собственник квартиры может обменять жилое помещение на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота (на автомобиль, жилое помещение, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.). При мене одного жилого помещения на другое участники договора мены выступают в качестве собственников на обмениваемое имущество, при этом каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. Договор мены имеет много общего с договором купли-продажи, поэтому к нему часто применяются соответствующие правила о купле - продаже.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищного фонда имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Договор обмена жилых помещений подлежит государственной регистрации. Договор обмена заметно отличается от договора мены жилья: при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене – нет; различия в порядке оформления: для меняющихся – письменное оформление договора мены и государственная регистрация, а для обменивающихся – оформление через орган местного самоуправления. Кроме того, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается, например существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом жилья и др.

Специальная литература
Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // "ЮРИСТ", №4, 2002.
Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало ХХ в. и современность). / Вестн. Моск. ун-та. Сер. 11, Право, 1996, №6, С.98-105.
Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал Российского права. №1, 2002. – С. 84-90.
Брагинский М. И. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, М. 1995.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 1997.
Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. № 8.
Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-н/Д., 1995.
Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости, М.: ИНФРА-М, 1996.
Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 1998.
Гражданское право. Учебник. / Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998. Т. 1.
Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А.Хохлова. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.
Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. № 3.
Земельное право России. Учебник./Под. ред. В.В Петрова, М., 1995.
Исаев И.А. История государства и права России. М.: Юрист. 1995.
История государства и права зарубежных стран. Ч.1. Под ред. Крашенинниковой Н.А. и Жидкова О.А. – М.: НОРМА – ИНФРА-М, 1998.
Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4.
Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: «Статут», 1999.
Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. М.: Изд-во НОРМА, 1996.
Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. - М., 1992.
Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. № 8.
Маттеи У. Основные принципы права собственности. / В кн.: У. Маттеи, Е.А. Суханов. Основные положения права собственности. М.: Юрист, 1999.
Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество. // Хозяйство и право. №6. 1998. С. 102-104.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. III: Договоры и обязательства. СПб., 1896. С. 50.
Покровский И.Л. История римского права. – Пг., 1917.
Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право (базовый учебник). – М., 1999.
Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 68
Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. № 3. С. 54–55.
Садиков О. Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6. С. 7–11.
Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. /Киндеева Е.А., и др. – 3-е изд., испр. И доп. – М,: Юрайт-Издат, 2003.
Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 93-96.
Телюкина М. Ключ от прав передачи. // "ЭЖ-ЮРИСТ", №14, 2003.
Хвостов В.М. Система римского права. – М., 1996.
Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. Изд. 2-е, доп. – М., 1999.
Черниловский З.М. Всеобщая история государства и права.– М.: Юристъ, 1996.
Черниловский З.М. Римское частное право. Элементарный курс. – М.: Новый Юрист. 1997.
Чубаров В. В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. – М.: Городец, 2000. С. 168–171.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995 (по изданию 1907 г.).
Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона. СПб, 1897. т. ХХА.
Энциклопедический юридический словарь. /Под общ. ред. В.Е. Крутских. – М., 1999.

Материалы юридической практики
Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. //Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. № 21.
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Информационное письмо ВАС РФ от 15 февраля 2001 года. № 59.
О некоторых вопpocax рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав...» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. №7. С. 87–88).
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 13 октября 1995 г. //В кн.: Данилов Е.П. Наследование. – М.: Новый Юрист, 1999. С.94-95.
«По возврату квартиры правопреемство являлось допустимым» // Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10 января 2001 г. №237пв-2000пр.