Введение
Когда речь заходит о покупке или аренде квартиры, большинству в первую очередь приходит в голову порядок осуществления сделок с жилыми помещениями. Именно они являются актуальными для большинства частных лиц, ведь жильё – это то, без чего никто не может обойтись. Однако не меньшую часть рынка недвижимости составляют сделки с нежилыми помещениями. В их число входят, например, офисные площади, помещения, в которых планируется размещение магазинов или других организаций коммерческого назначения. Осуществление сделок подобного направления имеет свои особенности, и ситуация на рынке нежилой недвижимости развивается во многом независимо от рынка жилья, хотя многие тенденции остаются сходными.
Как и рынок жилой недвижимости, рынок жилых помещений в течение довольно долгого времени восстанавливался после кризиса. К настоящему времени процесс этого восстановления практически завершился, и объём купленных и арендованных площадей начинает приближаться к докризисному уровню. Одна из главных тенденций, которые отмечают специалисты в этой сфере, это повышение количества более крупных сделок. Около года назад, когда многие компании боролись за выживание в период кризиса и стремились сэкономить, где только возможно, наибольшим спросом пользовались офисные помещения площадью до пятидесяти квадратных метров. Сейчас такие небольшие офисы составляют менее четверти всех сделок, а большинство рассматривает варианты не меньше ста квадратных метров. Это касается как тех, кто вновь приходит на рынок, так и уже существующих компаний – многие из них в начале 2011 года искали возможности приобретения или аренды более крупного офиса.
Более подробно ситуацию на рынке нежилых помещений в Санкт - Петербурге мы рассмотрим ниже.

1. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности
Традиционно недвижимость делится на три основные группы:
• земельные участки
• жилищный фонд
• нежилой фонд (различного функционального назначения)
Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Санкт - Петербург. Концентрация российского капитала в Санкт - Петербурге предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности.
Нежилые помещения подразделяются на следующие виды:
....

1.1 Рынок офисных помещений
В крупных экономических центрах, таких как Санкт - Петербург, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.
Эксперты офисного рынка выделяют 4 класса офисных помещений: А, В, С, Д, Е.
...

2. Основные субъекты рынка
Субъекты рынка:
• продавец (арендодатель);
• покупатель(арендатор);
• профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).
Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН):
А. Институциональные участники рынка:
1. Специалисты по инвентаризации земли и строений.
2. Нотариусы и органы регистрации имущественных прав.
3. Институциональные участники градостроительного развития

3. Факторы, влияющие на стоимость и аренду нежилых помещений
В структуре спроса наибольшую долю занимает аренда нежилых помещений. Ниже приводится перечень основных факторов, влияющих на цену аренды нежилых помещений в Санкт-Петербурге. В силу того, что коммерческая недвижимость по сравнению с жилой предполагает гораздо большее разнообразие типов объектов и гораздо больший разброс сдаваемых площадей, при оценке стоимости аренды нежилых помещений приходится учитывать и большее количество ценовых факторов.
К таким факторам, определяющим стоимостные характеристики арендных ставок нежилых помещений, относятся:
• местоположение;
• общая площадь объекта;
• параметры (площади, размеры, высота) и планировки помещений;
• состояние помещения и здания, в котором оно находится;
• тип здания;
• имеющиеся коммуникации (телекоммуникации, водоснабжение, электричество и т. д.);
• обеспеченность ресурсами (ограничения по электрической мощности, потребляемой тепловой энергии, воды и пр.);
• вид нежилого помещения (офис, склад, магазин, кафе и др.);
• характер расположения помещений (автономно или в составе бизнес-центра, торгового комплекса, промышленной зоны и т. п.);
• наличие, уровень и состояние специализированного технического оборудования в сдаваемом объекте;

4.1 Распределение нежилых помещений по районам города
Распределение нежилых строений по районам
Таблица №
Район Число строений шт. Объем строений, тыс.куб.м. Общая площадь, тыс.кв.м
Адмиралтейский 1644 19 070,3 4057,2
Василеостровский 1123 13 920,8 3085,0
Выборгский 2765 39 967,0 6768,3
Калининский 2528 37 257,0 5510,6
Кировский 2606 38 591,0 5521,0
Колпинский 1933 40 242,0 4360,6
Красногвардейский 2436 20 222,8 3896,1
Красносельский 1510 13 200,0 2249,7
Кронштадтский 873 4074,0 885,7
Курортный 5732 9177,0 2062,0
Московский 2113 35 414,0 6419,0
Невский 4072 35 809,9 7594,8
Петроградский 2131 25 342,4 4129,5
Петродворцовый 2347 11 613,6 2060,0
в. т.ч. Ломоносов 969 3282,3 643,5
Приморский 2859 28 238,0 5025,0
Пушкин, Павловск 2369 6881,5 2731,8
Фрунзенский 2891 25 627,2 4400,6
Центральный 2916 41 499,0 7280,6
Всего 44 848 446 147,5 78 037,5

Распределение нежилого фонда по районам с учетом встроенных нежилых помещений
Таблица №
Район Общая площадь, тыс.кв.м. Общая площадь, %
Адмиралтейский 4805,1 5,5
Василеостровский 3800,5 4,3
Выборгский 7552 8,6
Калининский 6074,5 6,9
Кировский 6169 7,0
Колпинский 4540,3 5,2
Красногвардейский 4440,1 5,0
Красносельский 2476,9 2,8
Кронштадтский 957,4 1,1
Курортный 2155 2,4
Московский 7172 8,1
Невский 8233,3 9,3
Петроградский 4990,2 5,7
Петродворцовый 2215,2 2,5
Приморский 5785 6,6
Пушкинский 3088,5 3,5
Фрунзенский 4877,3 5,5
Центральный 8798,1 10,0
Всего 88 130,4 100,0
На первом месте — Центральный район. В нем сосредоточено 8 798 000 кв.м. нежилых площадей (отдельные здания и встройки), или 10% всего нежилого достояния Петербурга, в то время как на долю Центрального района приходится всего 1,3% городской территории.
Вообще же в центральной части города сосредоточено 25,5% общей площади нежилого фонда. На территории центра расположены 7814 нежилых строений.

4.5 Техническое состояние нежилого фонда
Техническое состояние нежилого фонда
Рисунок №

По данным ГУИОН
Цифра огромная, особенно если учесть, что площадь всей торговой недвижимости Петербурга существенно меньше, чем площадь аварийного нежилого фонда.
Неудовлетворительное состояние многих потенциально привлекательных для бизнеса нежилых зданий усугубляет дефицит ликвидных объектов.

Заключение
Рынок нежилых помещений после кризиса потихоньку начал приходить в себя.
В первой половине 2011 года было заключено сразу несколько сделок с участием крупных компаний, приобретших себе офисные площади в питерских бизнес-центрах. Самые дорогие офисы, которые можно отнести к категории элитных построек, приобретают, как правило, крупные международные компании, организации, работающие в сфере добычи и переработки сырья, а также крупные банки. В настоящее время аналитики ожидают продолжения развития в этом направлении: выход на рынок Санкт – Петербурга планирует еще ряд компаний, и им, безусловно, понадобятся офисные площади. Некоторые корпорации, уже имеющие офисы в Санкт - Петербурге, объявили о планах их обновления и грядущем переезде в более представительные постройки.

....

Список используемых источников
1. Данные ГУИОН и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
2. Информация городского управления инвентаризации и оценки недвижимости
3. Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 25(609) 2010-06-28, c.12
4. Информация, размещенная на Интернет-сайте http://www.nsp.ru
5. Информация, размещенная на Интернет-сайте www.wikipedia.ru