Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:
— дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;
— вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;
— учит человека глубоко и искренне любить труд и землю, свой дом и Родину;
— укрепляет семью и вовлекает всех ее членов в созидательный труд, поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации их интеллектуальных и физических способностей;
— раскрывает людям внутреннюю глубину экономических процессов и способствует, как подчеркивал известный русский мыслитель И. А. Ильин, божественному восприятию природы и мира;
— создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;
— пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.
Само понятие "недвижимость" в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» . [24, 365] .
Гражданский кодекс Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).
Часть 1-я Гражданского кодекса РФ рассматривает предприятие не как субъект, а как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:
- созданные природой без участия труда человека;
- являющиеся результатом труда человека;
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.
Купля-продажа объектов именно недвижимости - это движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.
Купленный жилой дом или квартиру можно точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.
Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.[6, 51]
Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.
Недвижимость играет существенную роль в жизни человека. Жилище, земельные участки, здания и сооружения, и т.д., без которых нельзя обойтись, создают удобства для жизни.
Положительная роль недвижимости заключается в следующих её свойствах:
Полезность – степень полезности недвижимости зависит от умения человека и характера его деятельности.
Долговечность – определяется временными показателями, т.е. длительностью службы и сроками эксплуатации.
Уникальность и неповторимость.
Без недвижимости и её многогранности человечество не смогло бы развиваться так быстро и прогрессивно. Кроме того, недвижимость служит особым средством обогащения, выражения богатства и благосостояния конкретного человека, общества, в котором он живет, и всего государства в целом.
Выбор темы диплома неслучаен, т.к. недвижимость – перспективная отрасль экономики и её роль возрастает.
Цель данной работы - ознакомление с рынком недвижимости, как таковым, и теми проблемами и возможностями которые существуют или ещё не реализованы на данном этапе функционирования рынка в целом по г. Москва.
Задачи: 1. Показать динамику развития рынка.
2 Выявление основных проблем и сдерживающих факторов развития рекламной деятельности на рынке недвижимости.
3. Проведение мониторинга рынка недвижимости.
4. Обозначить основные направления работы отдела маркетинга в сфере недвижимости.
5. Проведение мониторинга печатных СМИ.
6.Обоснование мер по развитию рекламной деятельности на рынке недвижимости.

Суть рекламы - в напоминании населению о существовании и функционировании риэлтерской фирмы, её услугах и надёжности обслуживания.
К наружной рекламе относят: крупногабаритные плакаты, реклама на транспорте, реклама на одежде, лайтбоксы.
7) Имидж - реклама.
Имидж – реклама – комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоёв общества к риэлтерской фирме. Это – презентации, пресс-конференции, спонсорство, выставки и специальные ярмарки недвижимости. Мероприятия такого рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях.
Для риэлтерского бизнеса рекомендуется проводить PR акции в следующих ситуациях:
Фирма планирует выйти на рынок с новой услугой или объектом недвижимости.
Необходимо создание должных взаимоотношений с калигами «по цеху», государственными органами власти, муниципальными органами и т.д.
Возникновение кризисных ситуаций.
Разработка бюджета рекламной кампании
Метод исчисления «от наличных средств»
Риэлтерская фирма выделяет из бюджета на рекламу определённую сумму, которую она может себе позволить истратить. Подобный метод определения размеров бюджета полностью игнорирует влияние рекламы на объем сбыта.
Метод исчисления «В процентах к сумме продаж»
Риэлтерская фирма исчисляет свой бюджет стимулирования в определенном процентном отношении либо к сумме продаж, либо к продажной цене комиссионного вознаграждения за консультационные услуги. Этот метод строится на рассуждении о том, что сбыт является причиной рекламы, а не следствием.
Метод конкурентного паритета
Фирма устанавливает размер своего рекламного бюджета на уровне соответствующих затрат конкурентов. Агентства недвижимости так резко отличаются друг от друга своей репутацией, ресурсами, возможностями и целями, что размеры их бюджетов стимулирования вряд ли можно считать надежным ориентиром.
4. Метод исчисления «Исходя из целей и задач».
Этот метод требует, чтоб риэлтерская фирма формировала свёй рекламный бюджет на основе:
- выработки конкретных целей
- определение задач, которые предстоит решить для достижения этих целей
- оценки затрат на решение задач.
Сумма всех этих издержек и даст ориентировочную цифру бюджетных ассигнаций на рекламу.

2.3. Стимулирование сбыта
Согласно закону Парето: 20% потребителей обеспечивают 80% продаж. Задача отдела маркетинга состоит в определении этих 20%, посредством сегментирования рынка. Определив свой сегмент потребителей, риэлтерская фирма старается удовлетворить их потребность в услугах. Цена, если она неправильно определена, окажет решающее воздействие на процесс покупки услуги. Низкая – может ассоциироваться с плохим качеством услуги, высокая - с высоким, однако существенно уменьшает потребительский сегмент.
Выбор канала распределения влияет на коммерческий успех риэлтерской фирмы. Если для крупной фирмы её имидж является ведущим фактором в привлечении клиентов, то в маленькой фирме фактором успеха выступает степень авторитетности агента, количества его связей.
Стимулирование влияет на поведение потребителя риэлтерских услуг, превращая его из потенциального, в реального покупателя.
Спонсоринг – это понятие означает поддержку каким – либо риэлтером определенного индивидуума, что выражается в принятии на себя издержек. В обмен подопечные становятся живой рекламы торговой марки (например, спортсмены, звезды эстрады и т.д.). Однако этот способ доведения информации до потребителя далек от непосредственного побуждения к приобретению услуг.
Цель стимулирования продавца - превратить его в постоянного партнера, который не уйдет в другую фирму [см. таб.3]. Риэлтер, являясь звеном между покупателем и продавцом недвижимости, представляет собой специфический объект стимулирования, выполняющий следующие функции:
Придать объекту недвижимости определенный имидж, чтобы сделать его легко узнаваемым.
Увеличить количество эксклюзивных объектов недвижимости, поступивших в рекламу.
Повысить заинтересованность продавца в активном сбыте марки объекта недвижимости через конкретного риэлтера.



Таблица 3
«Цели стимулирования сбыта риэлтерской деятельности»

Выбор средств стимулирования зависит от поставленных целей. Все средства можно объединить в три большие группы:
Ценовое стимулирование (продажа по сниженным ценам, льготные купоны).
Предложение в натуральной форме (премии, макеты объекта недвижимости).
Активное предложение (конкурсы, покупательские игры, лотереи).
Потребитель имеет возможность выбора среди предложенных ему вариантов стимулирования и безразличен к тому, от кого идет стимулирование – от риэлтера или сети агентств недвижимости. Опросы показали, что потребитель предпочитает следующие виды стимулирования: [см. табл.4]
Бесплатные консультации, сопровождающие покупку.
Дополнительное количество советов и рекомендаций, предоставляемых бесплатно.
Продажа по сниженным цена, за которыми с некоторым отрывом следует скидка при последующей покупки.



Таблица 4
«Средства стимулирования сбыта»

Остановимся поподробней на разновидностях стимулирования сбыта: [см. табл. 5]
1.Ценовое стимулирование (прямое снижение цен)
По инициативе фирм – на протяжении года существуют периоды, когда фирма извещает по радио, через прессу и т.д. о продаже по низким ценам ряда отобранных объектов недвижимости (например, перед Новым Годом). Цель такого отбора – создать постоянную клиентуру, которая будет руководствоваться стимулированием продаж, применяемым регулярно. По инициативе риэлтера – прямое снижение цен, задуманное и организованное риэлтером, как правило, сопровождается предоставлением скидок в ходе переговоров с клиентами.
Регулярно существенно снижаются цены, относительно не объекта недвижимости, а мелких риэлтерских услуг, на которые устанавливаются специальные цены. Проводятся совместные продажи, где цена комплекса ниже суммы цены одной услуги (при одновременной продаже квартиры на вторичном рынке и покупки новостройки в одной компании, клиент получает ряд скидок). Часто используется зачет недвижимости при покупке новой, которая не обладает высокой степенью спроса. Принятый в собственность фирмы объект недвижимости перепродается, получаема сумма зачисляется в счет новой покупки.
Купонаж - потребителю предлагается купон, дающий право на получение скидки с цены объекта недвижимости или риэлтерской услуги. Такие купоны либо доставляются на дом, либо распространяют через прессу.
Также используются Учетные купоны (перекрестный купонаж) - возмещение с отсрочкой определенной суммы денег в случае, если покупка двух разных объектов в одном агентстве недвижимости.
2. Стимулирование натурой
В зависимости от клиента, стимулирование натурой осуществляется в следующих формах: прямые премии, первоначальное консультирование.
3. Активное предложение
Игровой характер мероприятия является сильным воздействием на покупателя, а возможность получения бесплатного приза – квартиры является мощным побудительным мотивом участия.
Виды игр: лотереи, игры основанные на теории вероятности, лото.

Заключение

Стремительный рост московского рынка недвижимости в 2006 году оказался для многих аналитиков довольно неожиданным. Первоначальный прогноз динамики роста - 15% за год или чуть более 1% ежемесячно - на сегодняшний день не находит подтверждений. Начиная с марта этого года, наблюдается повышенный темп роста, а апрель вместо традиционного затишья принес на рынок недвижимости новый скачок активности. В целом по итогам этого месяца индекс ценового ожидания составил +2,2%, а индекс стоимости жилья превысил психологический уровень, равный одной тысячи долларов США и составил 1460 долларов за кв. м.
Значительная концентрация денежных средств в долларовом эквиваленте на руках у населения привела к осознанному поиску объектов для их эффективного вложения. В результате многие покупатели, планирующие в перспективе улучшение жилищных условий, решили не терять времени даром. Многие из них предпочли сегодня вкладывать средства в постоянно дорожающую недвижимость еще на нулевом цикле строительства.
Не секрет, что московский рынок недвижимости исчисляется в американской валюте. Исходя из этого, становится очевидной причина повышенного роста цен на жилье - падает в цене сама единица исчисления цен на квартиры. А поскольку ни риэлтер, ни строительная/инвестиционная компания не хотят быть в проигрыше, стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте растет.
Избыточный рост, который находится на уровне 0,8 - 1,0% в месяц с очень хорошей точностью соответствует ежемесячному снижению курса доллара, начиная с марта 2003 года. Сложение естественного темпа роста цен на жилье, который составляет чуть более 1% в месяц, с потерей стоимости доллара приводит к наблюдаемому росту индекса стоимости жилья - в среднем 2% в месяц. Соответственно, новое повышение темпов роста рынка недвижимости, наблюдаемое в начале лета, есть не что иное, как реакция продавцов и покупателей квартир на курсовые колебания доллара. Таким образом, можно сделать вывод, что курс доллара постепенно превращается в один из существенных индикаторов рынка недвижимости, позволяющих предвидеть изменение цен.
При всем при этом большинство наблюдателей говорят о том, что в ближайшие два года рынок недвижимости будет развиваться предсказуемо и войдет в фазу стабилизации. И это в условиях плохо прогнозируемой ситуации с падением курса доллара на фоне крепнущей европейской валюты. Если ранее укрепление позиции доллара, как правило, приводило к стабилизации ситуации на рынке недвижимости и даже к некоторому снижению покупательской активности, то сейчас в качестве стабилизирующего фактора может выступить только евро. Об этом уже открыто начинают говорить представители некоторых риэлтерских компаний, собирающиеся заключать договоры на продажу квартир в единой европейской валюте. Вполне возможно, что к этому их подталкивают и сами строительные компании, ведь еще одной причиной удорожания квартир является рост цен на импортные строительные и отделочные материалы, приобретаемые застройщиками за евро. До тех пор пока доллар был стабилен, такие компании намеренно закладывали рост его курса по отношению к рублю в стоимость квартир. Однако из-за стремительного падения американской валюты им просто пришлось искать другие варианты.
Впрочем, большинство игроков на рынке недвижимости рассматривает подобные заявления своих коллег по бизнесу в качестве рекламного хода, направленного на привлечение клиентов. При этом реальная цена на квартиры в ее рублевом эквиваленте наверняка останется прежней, а то и вырастет на несколько процентов. Кроме этого, по мнению ряда аналитиков, переход на евро как на единицу исчисления цен на квартиры может привести к резкому усложнению работы всего рынка недвижимости, а следовательно, и к его возможному обвалу. Ведь если один контрагент захочет получить доллары, а другой - евро, то исполнение контракта может затянуться на неопределенный срок, а в некоторых случаях даже сорваться.
До сих пор у специалистов нет однозначного ответа относительного того, будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности, или же наступит стабилизация цен.

Литература

Федеральный закон от 21.04.1997 N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (принят ГД ФС РФ 19.03.1997)
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 09.06.2003) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
<ПИСЬМО> ВАС РФ от 21.08.1997 N С5-7/ОЗ-581 "О Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Закон г. Москвы от 11.03.1998 N 6 (ред. от 03.12.2003) "Основы жилищной политики в городе Москве"
Закон г. Москвы от 12.05.1999 N 23-52 "О внесении изменений и дополнений в закон города Москвы от 11 марта 1998 года N
Приказ Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34, ФКЦБ РФ N 03-14/пз от 07.02.2003 "О внесения изменений и дополнений в инструкцию о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утверждённую приказом министерства юстиции Российской Федерации, государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 Г. N 289/235/290" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.02.2003 N 4231)
Федеральный закон от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 23.05.2003)
Алик Шихмагомедов учебно-практическое пособие, 2000 стр. – 480
Бабич А.М., Жильцов Е.Н., Егоров Е.В., Социальная сфера в условиях перехода к рынку, М., 2000
Балабанов И.Т., Операции с недвижимостью в России, М., Финансы и статистика, 1996
Белоусов О.В., Операции с недвижимостью: учет и налогооблажение.,изд. Бератор – Пресс, 1999
Белых Л.П., Формирования портфеля недвижимости, М., Финансы и статистика,1999
Буланова Н.В., Эффективное использование зарубежного опыта в управлении риэлтерскими услугами. В сборнике статей, М., МГУс, 2001
Виноградова М.В., Логистика. Метод, материал, М., МГУс, 2001
Волочков Н.Г., Справочник по недвижимости, М., Инфра – М, 1996
Воробейников М.А., Именитов Е.Л., Риэлтерская деятельность: российские условия и международная практика, Москва – Воронеж, 2000
Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Д., Вонг В., Основы маркетинга (Второе европейское издание), М., СПб, Киев, 1999 стр. – 560
Коханенко В.В., Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития., М., ТО «Альта», 1997
Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Экономика недвижимости., СПб, ЛАНЬ, 2000
Кто есть кто на рынке недвижимости 2000., Информационный справочник., М., Триада ЛТД, 2001 стр. – 315
Кто есть кто на рынке недвижимости 2001., Информационный справочник., М., Триада ЛТД, 2001
Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с. 543.
Ромат Е.В. Реклама, Питер, 2003 стр. – 260
Стерник, М., Аналитика. Мониторинг. Российская гильдия риэлтеров, Под ред. Г.М. 2001
Стерник Г.М., Миграция населения и проблемы её информационного обеспечения на рынке жилья. Различие в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения, Доклад в сборнике, Самара, 29-30 ноября, 2001
Стерник Г.М., Рынок недвижимости в России в 1998 году. Анализ и прогноз. Российская гильдия риэлтеров, М., 1999
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, 2002 стр. - 450



Сайты:
www.congressrgr.ru
www.kdo.ru
www.VseDoma.ru
www.consultant.ru
www.izrukvruki.ru
www.realtinfo.ru
www.nelegal.ru
www.realty.ru
www.mar.ru
www.rgr.ru
www.realtymarket.org
www.elitehome.ru
www.IRN.RU